Нарушение прав землепользователей смежных участков

7.30. Вывод из судебной практики: Обеспечение доступа к смежным земельным участкам и объектам недвижимости не является основанием для отказа в продаже участка по ст. 36 ЗК РФ.

Примечание: Собственники смежных объектов вправе требовать установления сервитута на проданном участке.

Письмом от 17.12.2010 N 01-05/1363 администрация сообщила обществу об отсутствии законных оснований для предоставления спорного земельного участка заявителю, поскольку при предоставлении испрашиваемого земельного участка последнему будут нарушены права смежных землепользователей в части доступа к используемым земельным участкам, а также объектам недвижимого имущества.

Кроме того, администрация указала, что ранее обществу было рекомендовано предусмотреть проезд (доступ к иным объектам недвижимости, находящимся в собственности других лиц), что, однако, исполнено не было, поэтому в настоящее время администрацией выдано задание на межевание данного земельного участка с целью установления территории общего пользования, обеспечения проездов к смежным земельным участкам, объектам недвижимости.

Отказ администрации в предоставлении обществу истребуемого земельного участка обусловлен возможностью нарушения прав смежных землепользователей в части доступа к используемым земельным участкам и объектам недвижимого имущества.

Между тем действие субъективного публичного права (исключительного права на приватизацию земельных участков), правообладателем которого является общество, не может быть прекращено в связи с наличием у других хозяйствующих субъектов субъективного гражданского права относительно спорного земельного участка.

Кроме того, как верно указано судами, действующее законодательство предусматривает возможность установления сервитута на земельном участке, в том числе при необходимости обеспечения беспрепятственного доступа, прохода, проезда…”

Аналогичная судебная практика:

“…ООО “Бипал” обратилось в Департамент с заявлением от 27.06.2011 о предоставлении в собственность для эксплуатации производственных помещений земельного участка с кадастровым номером 44:27:040436:107, приложив к заявлению необходимый пакет документов.

Письмом от 13.07.2011 N 9874 Департамент сообщил, что ООО “Бипал” рекомендовано исключить из границ земельного участка территорию, используемую для проезда смежными землепользователями, и выделить ее в отдельный участок (общий проезд). Рассмотрение заявления будет возобновлено после разрешения спора по поводу использования территории совместного использования (общего проезда).

ООО “Бипал”, посчитав, что бездействие Департамента, выразившееся в непринятии решения о приватизации земельного участка, является незаконным и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Из материалов дела следует и суды установили, что Общество как собственник объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке, выполнило требования пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и представило в Департамент все документы, предусмотренные Перечнем.

Однако Департамент в нарушение требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не принял решения о предоставлении Обществу земельного участка в установленный законом срок.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы по правилам, установленным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 44:27:040436:107 и договор купли-продажи, суды установили, что в границах данного земельного участка не располагаются объекты недвижимости, находящиеся в федеральной собственности, права Российской Федерации не нарушены, в интересах смежных землепользователей, в том числе УФСКН, установлено обременение в виде совместного пользования проездом и проходом на земельном участке площадью 1074 квадратных метра.

Кроме того, действующее законодательство предусматривает возможность установления сервитута на земельном участке, в том числе при необходимости обеспечения беспрепятственного доступа, прохода, проезда. Наличие необходимости установления сервитута также не может являться препятствием для реализации права заявителя на выкуп земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доказательств невозможности предоставления Обществу спорного земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным в законе, в материалы дела не представлено.

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что оспариваемые действия Департамента не соответствуют действующему земельному законодательству и нарушают права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности…”

7.31. Вывод из судебной практики: Если в кадастровом паспорте земельного участка указано, что он относится к землям особо охраняемых территорий и объектов, но в отношении него не принято соответствующего акта органа государственной власти или местного самоуправления, в выкупе такого участка в соответствии со ст. 36 ЗК РФ не может быть отказано.

Общество 24.05.2010 провело работы по межеванию спорных земельных участков, а 09.07.2010 обратилось в администрацию с заявлениями о предоставлении ему этих участков на праве собственности.

Письмом от 23.07.2010 N 1380 администрация со ссылкой на подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества” (далее – Закон о приватизации) сообщила о невозможности предоставления испрашиваемых земельных участков в собственность ввиду того, что они расположены в пределах особо охраняемых природных территорий.

Сочтя, что отказ администрации не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований, так как пришли к выводу, что спорные земельные участки, предоставленные для строительства пионерского лагеря и спортивного комплекса, относятся к землям особо охраняемых территорий, имеющих особое рекреационное назначение, а потому не могут быть переданы в собственность общества в силу пункта 2 статьи 15, пунктов 2 и 5 статьи 27, пункта 1 статьи 36, пункта 1 и 2 статьи 94, статьи 98 Земельного кодекса, пункта 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ “Об охране окружающей среды”, пункта 8 статьи 28 Закона о приватизации, статей 1, 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”.

Однако вывод судов о том, что спорные земельные участки относятся к земельным участкам, ограниченным в обороте, а потому не могут предоставляться в собственность общества, является ошибочным.

Согласно кадастровым паспортам спорные земельные участки относятся к категории “земли особо охраняемых территорий и объектов”.

Статьей 94 Земельного кодекса предусмотрено, что к землям особо охраняемых территорий относятся земли: 1) особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов; 2) природоохранного назначения; 3) рекреационного назначения; 4) историко-культурного назначения; 5) иные особо ценные земли в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами.

Отнесение природных объектов и территорий к особо охраняемым природным территориям осуществляется согласно Федеральному закону от 14.03.1995 N 33-ФЗ “Об особо охраняемых природных территориях” принятием нормативного правового акта органов государственной власти (федеральных или региональных) или органов местного самоуправления. В отношении спорных земельных участков такие акты не принимались, поэтому эти участки могут быть отнесены только к землям рекреационного назначения. Однако в отношении подобных участков статьей 27 Земельного кодекса не установлены ограничения в обороте.

Следовательно, у администрации отсутствовали правовые основания для отказа обществу в приобретении в собственность спорных земельных участков….”

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

“…Суды установили, что общество является собственником объекта недвижимости (автомоечного комплекса) площадью 1896,20 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 4316 кв. м, поставленного на кадастровый учет с разрешенным использованием – для эксплуатации указанного нежилого здания. Данный участок частично входит в зону “Охранная зона памятника природы Челябинской области Каштакский бор”, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Челябинской области от 15.02.2007 N 27-п.

Общество, сославшись на положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность, на которое последовал отказ администрации, мотивированный тем, что испрашиваемый участок находится в охранной зоне памятника природы.

Полагая, что указанный отказ является незаконным, нарушающим права и законные интересы общества, оно обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Статьей 94 Земельного кодекса предусмотрено, что к землям особо охраняемых территорий относятся земли: 1) особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов; 2) природоохранного назначения; 3) рекреационного назначения; 4) историко-культурного назначения; 5) иные особо ценные земли в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами.

Отнесение объектов историко-культурного назначения к особо охраняемым природным территориям осуществляется согласно Федеральному закону от 14.03.1995 N 33-ФЗ “Об особо охраняемых природных территориях” принятием нормативного правового акта органов государственной власти (федеральных или региональных) или органов местного самоуправления.

По итогам оценки представленных в материалы дела доказательств суды указали, что в отношении спорного земельного участка акты о его отнесении к особо охраняемым природным территориям не принимались. Сам по себе факт включения участка в охранную территорию памятника не свидетельствует о том, что такой участок согласно статье 27 Земельного кодекса является ограниченным в обороте.

Данные выводы судов не противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 13763/11…”

7.32. Вывод из судебной практики: Если право собственности Российской Федерации на земельный участок не зарегистрировано, это не препятствует его выкупу в соответствии со ст. 36 ЗК РФ.

“…16.06.2011 ЗАО “Орех” обратилось в ТУ Росимущества в Московской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка под принадлежащим ему комплексом зданий.

ЗАО “Орех” оспорило данный отказ ТУ Росимущества в Московской области в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Рассматривая спор, суд первой инстанции установил, что испрашиваемый земельный участок расположен под комплексом объектов недвижимого имущества (зданий), находящихся в собственности ЗАО “Орех”. В связи с чем правомерно указал на наличие у общества в силу приведенных выше норм ЗК РФ права на предоставление земельного участка в собственность.

При этом, применив положения пункта 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, суд указал, что находящиеся на спорном земельном участке объекты недвижимости до их приобретения обществом являлись собственностью Российской Федерации. Отсутствие государственной регистрации права собственности Российской Федерации на испрашиваемый земельный участок не является основанием для отказа в реализации обществом исключительного права на приобретение в собственность земельного участка.

С учетом изложенных обстоятельств, а также неуказания ТУ Росимущества в Московской области каких-либо иных оснований для отказа в предоставлении ЗАО “Орех” испрашиваемого земельного участка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о неправомерности оспариваемого отказа Управления и, как следствие, о наличии предусмотренной законом совокупности обстоятельств для удовлетворения заявленных обществом требований…”

7.33. Вывод из судебной практики: Расхождение адресных ориентиров земельного участка и здания, расположенного на нем, не является основанием для отказа в выкупе участка по ст. 36 ЗК РФ.

“…Как видно из материалов дела, общество обратилось с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, занятого его объектом недвижимости.

Это интересно:  Случаи о нарушении авторских прав в россии

Право собственности заявителя на вышеуказанное нежилое здание подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и не оспаривается сторонами.

В силу принадлежности объекта недвижимости заявителю на праве собственности, он имел исключительное право на приобретение расположенного под ним земельного участка.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что обществом для оформления земельного участка в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ предоставлены все необходимые и достаточные документы в соответствии с Перечнем, установленным Приказом Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 N 370.

При рассмотрении дела оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность общества, указанных в пункте 4 статьи 28 ЗК РФ, судами не установлено.

Расхождение в адресных ориентирах земельного участка и здания, расположенного на нем, в качестве основания для отказа в оформлении прав на земельный участок не предусмотрено.

Таким образом, из представленных при подаче заявления документов однозначно следует, что здание расположено на испрашиваемом земельном участке, а расхождение вызвано приблизительным определением адресных ориентиров земельного участка при его формировании как объекта прав.

При таких обстоятельствах судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявления общества ввиду несоответствия отказа требованиям действующего законодательства…”

7.34. Вывод из судебной практики: Нахождение в залоге земельного участка не является основанием для отказа в его приватизации.

Судами сделан на основании правильного применения статьи 36 Земельного кодекса ОАО “ГАММА”, являющееся собственником зданий, строений, сооружений, расположенных на спорном земельном участке, имеет исключительное право на приватизацию истребуемого земельного участка.

При этом судами установлено, что ОАО “ГАММА” при обращении в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность представило все необходимые и достаточные для оформления договора купли-продажи спорного земельного участка, перечень которых предусмотрен Перечнем документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на участки, утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 30 октября 2007 года N 370.

Обоснованно отклонены судебными инстанциями доводы департамента относительно невозможности приватизации земельного участка, находящегося в залоге, поскольку действующим законодательством не установлен запрет на приватизацию имущества, находящегося в залоге, тем более что согласие залогодержателя заявителем для оформления в департамент представлено…”

7.35. Вывод из судебной практики: Залог права аренды земельного участка, расположенного под зданием, не препятствует выкупу его собственником этого участка по ст. 36 ЗК РФ.

02.03.2012 г. общество обратилось в ДЗР г. Москвы (САО) через службу “одного окна” с заявлением об оформлении договора купли-продажи земельного участка, предоставив необходимые документы, установленные Приказом Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 N 475.

Основаниями для отказа в предоставлении в собственность испрашиваемого участка послужило следующее: обществом не представлено согласие залогодержателя арендных прав на землю – ОАО “ТрансКредитБанк”; не подтверждена необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков, занятых объектами недвижимого имущества, имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

Суд кассационной инстанции соглашается с доводами общества относительно того, что наличие оформленного Договора залога арендных прав от 12.07.2011 N К2600/11-045ЛВ/3010 не могло повлиять на порядок оформления в собственность земельного участка, поскольку отношения между обществом и залогодержателем не связаны с отношениями общества и органа государственной власти по оформлению земельных прав на участок…”

7.36. Вывод из судебной практики: Наличие самовольной постройки на земельном участке, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие лицу на праве собственности, не может служить основанием для отказа в приватизации данного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.

“…Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи от 17.08.1999 предприниматель приобрел у ООО “Арсан” помещения нежилого фонда по адресу: г. Ставрополь, ул. Завокзальная, 4/1, а именно: гараж (литера Г) общей площадью 584,8 кв. м, склад (литера С) общей площадью 70,8 кв. м и помещения 2, 3, 4, 5 (литера К) общей площадью 29 кв. м, расположенные на земельном участке общей площадью 1823 кв. м, согласно плану земельного участка, выданному комитетом по архитектуре и градостроительству г. Ставрополя 05.07.1999 (т. 1, л.д. 14-15).

Постановлением главы города Ставрополя от 04.09.2000 N 3287 в редакции постановления от 22.01.2001 N 309 предпринимателю в аренду сроком на 10 лет предоставлен земельный участок площадью 1736 кв. м под станцией технического обслуживания автомобилей по ул. Завокзальной, 4/1, в квартале 511, в границах согласно прилагаемому чертежу (т. 1, л.д. 77, 78).

Согласно пункту 3 статьи 28 Закона N 178 собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По смыслу статьи 128, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка не является самостоятельным объектом гражданских прав, следовательно, наличие такой постройки на земельном участке не может каким-либо образом влиять на статус этого земельного участка, и тем более служить основанием к отказу в его приватизации в порядке статьи 36 Земельного кодекса. Между тем апелляционный суд правомерно отметил, что действующим законодательством не установлено никаких ограничений на выкуп земельного участка, занятого помимо объектов недвижимости, зарегистрированных в установленном законом порядке, самовольными постройками.

В целях устранения нарушений прав заявителя суд на основании пункта 3 части 4 статьи 201 Кодекса возложил на комитет обязанность заключить с предпринимателем договор купли-продажи спорного земельного участка по цене, составляющей 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

При принятии обжалуемого судебного акта апелляционным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства…”

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов:

“…Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

По итогам рассмотрения настоящего спора суды констатировали, что общество, являющееся собственником здания конефермы, вправе в соответствии с положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) приобрести в собственность земельный участок, который занят объектом недвижимого имущества и необходим для его нормального использования.

Установив, что в отношении испрашиваемого участка у общества имеется исключительное право на приватизацию в связи с наличием на нем здания конефермы, суды сочли заявленное требование подлежащим удовлетворению.

При этом суды пришли к выводу о том, что нахождение на этом участке помимо данного объекта также самовольных построек, возведенных обществом, само по себе не может препятствовать реализации указанного права, возникшего у этого лица как собственника здания конефермы. Вопрос о судьбе данных построек подлежит разрешению в рамках отдельного спора и не имеет правового значения при оценке условий приобретения обществом земельного участка в порядке, определенном статьей 36 Земельного кодекса…”

“…При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что обществу “База” на праве собственности принадлежит сооружение – открытая площадка с козловым краном, расположенная по адресу: г. Челябинск, Свердловский тракт, д. 28а.

Общество “База” обратилось с заявлением к главе г. Челябинска о выкупе указанного земельного участка.

Администрация в письме от 01.11.2012 отказала обществу “База” в выкупе данного земельного участка, ссылаясь на акт обследования от 19.09.2012, которым установлен факт нахождения в границах испрашиваемого земельного участка части объекта недвижимости (кирпичного здания пункта охраны), правоустанавливающие документы на который не представлены, а также на факт самовольного занятия дополнительного земельного участка с частично расположенным на нем объектом недвижимости.

Судом сделан правильный вывод о том, что нахождение на земельном участке самовольной постройки (частичное нахождение постройки, права на которые не оформлены) само по себе не влияет на возможность собственника здания, строения, сооружения, право на которое зарегистрировано в установленном порядке, реализовать исключительное право на приватизацию соответствующего земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, или приобретение на него права аренды.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что отказ администрации в предоставлении обществу “База” спорного земельного участка в собственность является неправомерным, препятствует обществу в реализации исключительного права на выкуп данного земельного в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем обоснованно удовлетворил заявленные требования…”

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд учел, что при формировании земельного участка на его границы и размер не повлияло нахождение на нем самовольных построек. Собственник объектов недвижимости, расположенных на данном участке, владеет постройками как своими собственными, они являются вспомогательными по отношению к недвижимому имуществу, поэтому суд отказал в признании права собственности иного лица на эти постройки.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

Судами установлено, материалами дела подтверждено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что общество обладает правом собственности на здание, литера А, расположенное на спорном земельном участке; права на нежилые помещения, литеры А1, А2, являющиеся пристроями к данному зданию, не зарегистрированы; обществом с заявлением о приватизации названного земельного участка представлены все необходимые документы.

Кроме того, как указал суд первой инстанции, в оспариваемом отказе в предоставлении в собственность спорного земельного участка отсутствуют ссылки на то, что упомянутый земельный участок ограничен в обороте, его приватизация запрещена либо он зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.

При таких обстоятельствах, поскольку земельный участок сформирован без учета самовольных построек, общество является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, и на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на его приватизацию, отказ департамента земельных отношений в предоставлении данного земельного участка в собственность общества, мотивированный нахождением на этом земельном участке самовольных построек, в отношении которых будут предприниматься действия по обращению их в муниципальную собственность, нельзя признать правомерным…”

7.37. Вывод из судебной практики: Отсутствие проекта межевания не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность.

“…Рассматривая заявленное по делу требование, суды двух инстанций признали, что отсутствие проекта межевания не является предусмотренным законом основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка.

С учетом установленных по делу фактических обстоятельств кассационный суд считает правильным вывод судов двух инстанций о несоответствии законодательству оспариваемого отказа ДЗР г. Москвы…”

7.38. Вывод из судебной практики: Наложение ареста на недвижимое имущество не является основанием для отказа в приватизации земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО “УТРО” и ООО “БИН” в суд с настоящими требованиями.

Оценив имеющиеся в деле доказательства и установив, что общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, а также то, что при обращении в территориальное управление Росимущества с заявкой на его приватизацию обществом были представлены все документы, необходимые для решения вопроса о предоставлении участка в собственность, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о несоответствии действий управления по возврату обществу этого заявления названным нормам земельного законодательства и нарушении такими действиями прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской деятельности, поэтому удовлетворили заявленные им требования.

Это интересно:  Жалоба в яндекс на нарушение авторских прав

Учитывая, что спорный земельный участок из оборота не изъят, каких-либо ограничений или запрета в приватизации земельного участка не установлено, суды на основании правильного применения пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой не допускается отказ в предоставлении в собственность гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, пришли к правильному выводу об отсутствии у департамента законных оснований для отказа в предоставлении в собственность организациям земельного участка.

Судами обоснованно отклонены доводы департамента о невозможности приватизации земельного участка, в связи с наложением ареста на помещения в здании по адресу: г. Москва, 1-ый Хвостов пер., д. 11, стр. 1, поскольку арест помещений, принадлежащих на праве собственности ООО “УТРО”, не является основанием для отказа в приватизации земельного участка…”

7.39. Вывод из судебной практики: Если в базе данных БТИ отсутствует информация о наличии на испрашиваемом земельном участке объектов капитального строительства, это не является основанием для отказа в приватизации участка, в случае когда наличие таких объектов подтверждается иными доказательствами.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в соответствии с Кодексом. При этом собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков.

Пунктом 4 ст. 28 ЗК РФ предусмотрен ограниченный перечень обстоятельств, при которых допускается отказ в предоставлении в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К таким обстоятельствам относятся: изъятие земельных участков из оборота; установленный федеральным законом запрет на приватизацию земельных участков и резервирование земель для государственных или муниципальных нужд.

Арбитражный суд первой инстанции установил, что Общество приложило к заявлению, поданному в Департамент, полный комплект документов, необходимых для приобретения прав на спорный земельный участок, поэтому в силу ст. ст. 28, 29, 33, 35, 36 ЗК РФ имеет право на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположены находящиеся в его собственности здания.

В оспариваемом решении в качестве основания для отказа в удовлетворении заявления указано, что в базе данных БТИ отсутствует информация о наличии на спорном земельном участке объектов капитального строительства.

Однако, по мнению суда первой инстанции, данный довод не мог служить основанием к отказу в удовлетворении заявления Общества.

Департаменту были представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности Общества на строения N 4, 5 и 6 дом 33 по Свободному проспекту г. Москвы, с кадастровыми паспортами зданий, находящихся на спорном земельном участке, и право Общества не оспорено в установленном порядке.

При повторном рассмотрении дела арбитражный суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований ЗАО “ТОРГОВЫЙ ДОМ “ПЕРОВСКИЙ”, исходил из того, что оспоренное решение Департамента соответствует требованиям земельного законодательства и не нарушает права Общества.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции по указанным основаниям, суд кассационной инстанции находит возможным оставить в силе решение суда первой инстанции, всесторонне, полно и объективно исследовавшего все доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, и разрешившего спор, правильно применившего нормы процессуального и материального с учетом разъяснений, данных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”…”

7.40. Вывод из судебной практики: Разница в площади недвижимого имущества, информация о которой содержится в данных технического учета и сведениях государственного реестра прав, не является основанием для отказа в предоставлении соответствующего земельного участка в собственность, если такая разница возникла в результате уточнения данных технической инвентаризации.

Как следует из материалов дела и установлено судами, общества являются собственниками части нежилого административного здания, общей площадью 810,4 кв. м и 78 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Певческий пер., д. 4, стр. 2, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.01.2011 г. и от 15.09.2010 г.

В обоснование отказа Департамент указал на несоответствие общей площади помещений, указанных в документах ГУП МосгорБТИ (216 кв. м), свидетельствам о государственной регистрации права (888,4 кв. м).

При этом изменение технических характеристик (площади) объекта недвижимого имущества произошло в результате их уточнения путем поэтапного проведения технической инвентаризации в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 г. N 921 “О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов капитального строительства”.

У суда кассационной инстанции при данных обстоятельствах не имеется правовых оснований для отмены вынесенных судебных актов…”

7.41. Вывод из судебной практики: Если недвижимое имущество является убежищем, принадлежащим на праве собственности арендатору земельного участка, это не может служить основанием для отказа в приватизации такого участка.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.

Пунктом 2 данной нормы установлено, что, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Доказательств того, что испрашиваемый обществом земельный участок изъят из оборота, Департамент в нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представил и судами данное обстоятельство не установлено.

Подпунктом 5 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ определено, что ограниченными в обороте являются земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд.

Доказательств того, что спорное здание находится в государственной собственности и в силу действующего законодательства на него распространяются определенные ограничения, Департамент также не представил.

У суда кассационной инстанции при данных обстоятельствах не имеется правовых оснований для отмены вынесенных судебных актов…”

Содержание

Если нарушили права землепользователей

Как указывалось в юридической литературе, административными спорами являются споры, вытекающие из административных правоотношений, которые существенным образом отличаются от земельных правоотношений. Предметом земельных правоотношений является все без исключения земельные отношения, как связанные с распоряжением и управлением земельным фондом, так и входящие в область землепользования. Не метод, а предмет регулирования определяет специфику этой области отношений. Поэтому и при отграничении земельных споров от административных, в качестве отличительного признака берут объект спора и относят к земельным спорам все без исключения споры, объектом которых является земля. В этом отношении представляют интерес споры об отводе и изъятии земли.

Нарушения права землепользования

Статья 71. защита прав землепользователей

Внимание! Если же цена, которую предложило государство, Вас утраивает, то воспользоваться таким «предложением» можно и не дожидаясь истечения 12-месячного срока. Однако на практике, предлагаемая выкупная сумма часто явно занижена и подобный процесс будет сопровождаться судебной тяжбой.

Нарушение прав собственников земельных участков

Земельныйэксперт

  • в проектную документацию по мелиорации земель;
  • в технические нормативные правовые акты, устанавливающие технические требования к технологическим процессам, непосредственно связанным с использованием земель в хозяйственной и иной деятельности.

Юридические лица и индивидуальные предприниматели, хозяйственная и иная деятельность которых непосредственно связана с использованием земель или вредным воздействием на них, осуществляют мероприятия по охране земель в соответствии с утвержденными ими планами, согласованными с территориальными органами Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды и Государственного комитета по имуществу. Планы по охране земель должны содержать сведения о гарантированных объемах и источниках финансирования мероприятий по охране земель.

Защита и гарантии права землепользования

Тот решил, что только градострои­тельного регламента с разделением территории на зоны недостаточно для осуществления кадастрового учета недвижимости. Органом местного самоуправления в орган кадастрового учета не передавались сведения о координатах границ территориальных зон, в том числе зоны, в которой был расположен земельный участок.

Судебная защита земельных прав

Такие дела крайне индивидуальны и решение суда будет зависеть от множества факторов. Предусмотрено российским правом и изъятие частных участков государством у частных владельцев.

Подобное гарантировано статьей № 49 Земельного кодекса, в ней же описаны и причины, по которым это может происходить. Перечень причин для такого изъятия вполне очевиден:

  • строительство энергетических объектов (АЭС, ТЭЦ, ГЭС) как федерального так и регионального значения;
  • прокладывание крупных транспортных артерий;
  • земля может быть изъята для нужд Министерства Обороны;
  • под федеральные и региональные объекты снабжения населения газом, водой, электроэнергией и т.д.;
  • под строительство объектов, связанных с космической деятельностью.

Также третьим пунктом статьи указано, что основаниями могут быть другие условия, предусмотренные действующими Федеральными законами.

Права землепользователя в споре о зоне

Приведение земельного участка в пригодное для использования состояние включая снос возведенных на нем строений, производится за счет лица, самовольно занявшего земельный участок. Возврат самовольно занятого земельного участка осуществляется на основании решения Минского городского, городского (города областного подчинения), районного, сельского, поселкового исполнительного комитета либо по постановлению суда.

Обязательственно-правовая защита права землепользования сформулирована в ст. 48 КоЗ и заключается в признании ничтожными ряда сделок с земельными участками или правами на них, что влечет последствия их недействительности, предусмотренные гражданским законодательством.

Глава 7 права и обязанности землепользователей. защита прав землепользователей

Если договориться не удастся, то нужно будет обращаться в суд, требуя демонтажа конструкций, внесения изменений в кадастр и требовать компенсацию, на основании статьи № 61 Земельного кодекса.Внимание! Договориться миром — это не только всегда лучший способ разрешения проблемы, но и ваша первичная обязанность. В любом судебном иске всегда требуется указывать предпринятые Вами действия, направленные на досудебное урегулирования спора. Составление иска с требованием прекратить нарушение прав собственника земельного участка Если Вы не оспариваете само право собственности вашего соседа на земельный участок, а лишь хотите, чтобы были прекращены его действия по нарушению ваших прав как собственника земли, то нужно обратиться в суд с негаторным иском. Гарантировано ваша возможность отстаивать свои интересы в этом случае статьей № 304 ГК РФ.
К какой категории их отнести? Как известно, возникновение права землепользования у одного субъекта, то есть предоставление ему земли, в ряде случаев связано с изъятием земли у определенного землепользователя. Обязательным условием, предшествующим вынесению решения об отводе земли на землях сельскохозяйственного назначения, должно быть согласование до начала проектных работ с землепользователями и органами, осуществляющими государственный контроль за использованием земли, места расположения объекта и примерных размеров, намечаемой к изъятию площади. Возникновение разногласий у землепользователей с другими заинтересованными учреждениями и ведомствами, то есть с будущими землепользователями, по поводу размеров, местоположения земельного участка приобретают характер земельных споров, поскольку их объектом является земельный участок.

Это интересно:  Как доказать нарушение авторских прав

Отсутствие подписи смежного землепользователя в акте согласования границ является основанием для признания результатов межевания недействительными

Отсутствие подписи смежного землепользователя в акте согласования границ при проведении кадастровых работ является основанием для признания результатов межевания недействительными только в случае нарушения прав и законных интересов смежного землепользователя.

В соответствии с частью 1 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельных участков подлежит в установленном данным Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 статьи 39, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

В силу части 3 статьи 39 указанного федерального закона согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды. Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана (часть 1 статьи 40 названного федерального закона).

Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в судебном порядке (часть 5 статьи 40 федерального закона, статья 64 ЗК РФ).

Проведенное обобщение показало, что при рассмотрении указанной категории дел судами устанавливается не только факт нарушения закона, выразившегося в отсутствии подписи смежного землепользователя в акте согласования границ при проведении кадастровых работ, но и правовые последствия такого нарушения.

При этом суды учитывают, что отсутствие согласования границ земельного участка со смежными землепользователями является нарушением закона. Однако данное обстоятельство не всегда рассматривается судами как достаточное основание для удовлетворения требований о признании результатов межевания недействительными.

В связи с тем, что судебной защите в силу статьи 11 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ подлежит только нарушенное право, суды правильно проверяют, в какой мере установление границ земельного участка ответчика при проведении кадастровых работ без соответствующего согласования могло нарушить права и законные интересы истца.

Пример. Д. обратился в суд с иском к М. о признании недействительным уточнения границ земельного участка в СНТ «В», произведенного в государственном кадастре недвижимости в соответствии с межевым планом.

Разрешая спор, суд руководствовался статьей 39 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», пунктами 11, 14.1 и 14.4 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра России 17 февраля 2003 года, пунктами 8.1, 8.2 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 года, и правильно исходил из того, что соблюдение процедуры согласования действительно было необходимо и не носило формального характера, поскольку фактически существующие около 40 лет границы между смежными земельными участками не учтены, ранее существовавший проезд к соседним земельным участкам, обозначенный в том числе и на топографическом плане СНТ от 1992 года, при проведении межевания был ликвидирован, часть этого проезда присоединена к земельному участку М., что очевидно затрагивает интересы не только истца, но и других землевладельцев, использовавших данный проезд как единственное средство доступа к своим земельным участкам.

При разрешении споров с участием садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений следует учитывать, что с 1 сентября 2014 года вступает в силу Федеральный закон от 5 мая 2014 года № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», в соответствии со статьей 3 которого к некоммерческим партнерствам будут применяться нормы ГК РФ об ассоциациях (союзах), а к садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим товариществам – нормы ГК РФ о товариществах собственников недвижимости.

Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович

С 2003 года я веду дела в судах, а с 2010 года по настоящее время специализируюсь на земельных спорах. Работаю по Москве, по Московской области и соседним областям. Мой телефон: +7 906 074 76 14 (только для записи на прием).

О том, что согласие правообладателей соседних земельных участков на строительство с нарушениями не освобождает застройщика от соблюдения градостроительных норм и правил

У нас повсеместно нарушаются градостроительные и строительные нормы и правила при возведении зданий и сооружений. Практика эта порочная, но уже привычная. Часто собственники соседних земельных участков не возражают против таких нарушений. Касательно этого вопроса, хочу обсудить одно определение Верховного Суда РФ, в котором изложена, на мой взгляд, довольно спорная правовая позиция.

Администрация обратилась в суд с иском к И., указав, что ответчиком на земельном участке, принадлежащем ей на праве собственности, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, возводится четырехэтажное здание гостиничного типа, без проектной документации, прошедшей государственную строительную экспертизу, с нарушением нормативных отступов от границ земельного участка, что является нарушением градостроительного законодательства. Несоблюдение ответчиком требований градостроительного законодательства, как полагал истец, может повлечь непредусмотренное увеличение нагрузки на существующие инженерные сети, нарушение полномочий органа местного самоуправления по планировке и застройке территорий, угрозу причинения вреда жизни и здоровью людей.

Решением городского суда, оставленным без изменения апелляционным определением краевого суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что выстроенный ответчиком дом соответствует требованиям градостроительных регламентов, поскольку земельный участок, на котором он возводится, находится в зоне гостиниц пансионного типа, с максимальным количеством этажей: 3, с максимальным процентом застройки 60%. Смежные землепользователи дали И. нотариально удостоверенные согласия на строительство жилого дома без соблюдения минимальных отступов от границ их земельных участков, поэтому их права и законные интересы строительством жилого дома не нарушаются. Как указал суд, представителем администрации не представлено доказательств того, что нарушаются права и законные интересы муниципального образования и неопределенного круга лиц строящимся жилым домом.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 17 февраля 2015 г. № 18-КГ14-200, отменяя решение городского суда и апелляционное определение краевого суда, указала, в частности, следующее: «…при разрешении настоящего спора суду надлежало установить, не угрожает ли самовольно возведенная постройка жизни и здоровью граждан, что устанавливается при проведении государственной экспертизы проектной документации, не нарушает ли права третьих лиц, предпринимались ли попытки ее легализации в том виде, в котором она возведена, и лишь при установлении перечисленных обстоятельств было возможно отказывать в удовлетворении исковых требований о ее сносе… При этом нотариальное согласие собственников земельных участков не освобождает ответчика от соблюдения требований, предъявляемых к возводимому строению градостроительными нормами и правилами, само нарушение которых уже создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц».

В связи с таким разъяснением возникает вопрос: можно ли использовать при рассмотрении других аналогичных дел изложенную в определении правовую позицию, что само нарушение градостроительных норм и правил при возведении постройки уже создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц? Думаю, ответ должен быть отрицательным.

С тем, что согласие собственников соседних земельных участков не освобождает застройщика от соблюдения градостроительных норм и правил, не поспоришь. От того, что имеется согласие соседей на нарушение, оно не перестает быть нарушением. Это очевидная вещь. Но едва ли можно согласиться с тезисом, что само это нарушение градостроительных норм и правил уже создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Такое утверждение входит в прямое противоречие с состоявшимися ранее разъяснениями высших судов. Так, в соответствии с п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Из смысла разъяснений следует, что, наряду с установлением фактов нарушений градостроительных и строительных норм и правил, суду надо отдельно установить, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. А для того, чтобы это установить необходимы заключения компетентных органов или судебной экспертизы.

В п. 46 указанного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ содержится аналогичное по смыслу разъяснение, согласно которому при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Да и просто здравый смысл подсказывает, что нарушение градостроительных и строительных норм и правил может быть незначительным или совсем ничтожным и не создавать никакой угрозы жизни и здоровью граждан.

Вероятно, рассматриваемое мной определение высшей судебной инстанции надо еще «читать между строк», держа в уме тот факт, что истцом по делу выступала администрация… Но уж очень не хочется, чтобы провозглашенное у нас равенство всех перед законом и судом так и оставалось пустой декларацией.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Статья написана по материалам сайтов: vip-real-estate.ru, www.sud-v-rf.ru, www.advokat-makoveev.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector