Инвестиционный характер договоров уступки права требования

И цессия, и финансирование прав требования являются частными случаями перемены лиц в обязательствах, за которым следует, в том числе процессуальное правопреемство. Между, этими договорами есть много общего, но есть и отличия. Мы попытались в этой статьей на сайте нашей юридической фирмы свести эти сходства и отличия в виде таблицы:

Критерий Договор цессии Договор финансирования под уступку прав требования
Предмет договора Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) – пункт 1 статьи 382 Гражданского Кодекса РФ. Уступлено может быть любое требование, в том числе не денежное, например, право получать товар по договору поставки, право на приобретение квартиры по договору долевого участия в строительстве. По договору финансирования под уступку денежного требования одна сторона (финансовый агент) передает или обязуется передать другой стороне (клиенту) денежные средства в счет денежного требования клиента (кредитора) к третьему лицу (должнику), вытекающего из предоставления клиентом товаров, выполнения им работ или оказания услуг третьему лицу, а клиент уступает или обязуется уступить финансовому агенту это денежное требование. Денежное требование к должнику может быть уступлено клиентом финансовому агенту также в целях обеспечения исполнения обязательства клиента перед финансовым агентом (пункт 1 статьи 824 ГК РФ) По договору уступлено может быть только денежное требование. Договор носит инвестиционный характер. Кроме того, в отличие от цессии финансовый агент может взять на себя дополнительные обязательства по ведению бухгалтерского учета Клиента.
Субъектный состав Физические лица, индивидуальные предприниматели, коммерческие и некоммерческие организации Финансовым агентом может быть только коммерческая организация, клиент – любое физическое или юридическое лицо
Права, которые не могут переходить к другим лицам Переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается (статья 383 ГК РФ). Не допускается не только переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, но и любых не денежных прав требования.
Последующая уступка прав цессионарием Допускается в любом случае Последующая уступка прав финансовым агентом не допускается, если иное прямо не оговорено в договоре
Уступка будущего требования Требование по обязательству, которое возникнет в будущем (будущее требование), в том числе требование по обязательству из договора, который будет заключен в будущем, должно быть определено в соглашении об уступке способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения или перехода к цессионарию. Если иное не установлено законом, будущее требование переходит к цессионарию с момента его возникновения. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что будущее требование переходит позднее (статья 388.1 Гражданского Кодекса РФ) Предметом уступки, под которую предоставляется финансирование, может быть как денежное требование, срок платежа по которому уже наступил (существующее требование), так и право на получение денежных средств, которое возникнет в будущем (будущее требование). Денежное требование, являющееся предметом уступки, должно быть определено в договоре клиента с финансовым агентом таким образом, который позволяет идентифицировать существующее требование в момент заключения договора, а будущее требование — не позднее чем в момент его возникновения. При уступке будущего денежного требования оно считается перешедшим к финансовому агенту после того, как возникло само право на получение с должника денежных средств, которые являются предметом уступки требования, предусмотренной договором. Если уступка денежного требования обусловлена определенным событием, она вступает в силу после наступления этого события. Дополнительного оформления уступки денежного требования в этих случаях не требуется (статья 826 Гражданского Кодекса РФ).
Форма уступки прав требования Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (статья 389 ГК РФ). Аналогично
Запрет уступки денежного требования Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения (пункт 3 статьи 388 ГК РФ). Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него. Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения. Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Уступка финансовому агенту денежного требования является действительной, даже если между клиентом и его должником существует соглашение о ее запрете или ограничении. Положение, установленное пунктом 1 настоящей статьи, не освобождает клиента от обязательств или ответственности перед должником в связи с уступкой требования в нарушение существующего между ними соглашения о ее запрете или ограничении (статья 828 ГК РФ).
Момент перехода требования Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 389.1 Гражданского Кодекса РФ). Аналогично
Уведомления должника о переходе прав Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора. Если должник получил уведомление об одном или о нескольких последующих переходах права, должник считается исполнившим обязательство надлежащему кредитору при исполнении обязательства в соответствии с уведомлением о последнем из этих переходов права (статья 385 ГК РФ). Должник обязан произвести платеж финансовому агенту при условии, что он получил от клиента либо от финансового агента письменное уведомление об уступке денежного требования данному финансовому агенту и в уведомлении определено подлежащее исполнению денежное требование, а также указан финансовый агент, которому должен быть произведен платеж. По просьбе должника финансовый агент обязан в разумный срок представить должнику доказательство того, что уступка денежного требования финансовому агенту действительно имела место. Если финансовый агент не выполнит эту обязанность, должник вправе произвести по данному требованию платеж клиенту во исполнение своего обязательства перед последним (статья 830 ГК РФ).
Ответственность Цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием (пункт 1 статьи 390 ГК РФ). При уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием; цедент правомочен совершать уступку; уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу; цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования. Законом или договором могут быть предусмотрены и иные требования, предъявляемые к уступке (пункт 2 статьи 390 ГК РФ). При нарушении цедентом правил, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, цессионарий вправе потребовать от цедента возврата всего переданного по соглашению об уступке, а также возмещения причиненных убытков (пункт 3 статьи 390 ГК РФ). Если договором финансирования под уступку денежного требования не предусмотрено иное, клиент несет перед финансовым агентом ответственность за действительность денежного требования, являющегося предметом уступки. Денежное требование, являющееся предметом уступки, признается действительным, если клиент обладает правом на передачу денежного требования и в момент уступки этого требования ему не известны обстоятельства, вследствие которых должник вправе его не исполнять. Клиент не отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником требования, являющегося предметом уступки, в случае предъявления его финансовым агентом к исполнению, если иное не предусмотрено договором между клиентом и финансовым агентом (статья 827 ГК РФ).
Права должника Должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора, если основания для таких возражений возникли к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору (статья 386 ГК РФ). В случае обращения финансового агента к должнику с требованием произвести платеж должник вправе в соответствии со статьями 410 — 412 настоящего Кодекса предъявить к зачету свои денежные требования, основанные на договоре с клиентом, которые уже имелись у должника ко времени, когда им было получено уведомление об уступке требования финансовому агенту (пункт 1 ст. 382 ГК РФ). В случае нарушения клиентом своих обязательств по договору, заключенному с должником, последний не вправе требовать от финансового агента возврат сумм, уже уплаченных ему по перешедшему к финансовому агенту требованию, если должник вправе получить такие суммы непосредственно с клиента. Должник, имеющий право получить непосредственно с клиента суммы, уплаченные финансовому агенту в результате уступки требования, тем не менее вправе требовать возвращения этих сумм финансовым агентом, если доказано, что последний не исполнил свое обязательство осуществить клиенту обещанный платеж, связанный с уступкой требования, либо произвел такой платеж, зная о нарушении клиентом того обязательства перед должником, к которому относится платеж, связанный с уступкой требования (пункт 833 ГК РФ).
Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. Право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом или договором, право на получение исполнения иного, чем уплата денежной суммы, может перейти к другому лицу в части при условии, что соответствующее обязательство делимо и частичная уступка не делает для должника исполнение его обязательства значительно более обременительным (статья 384 ГК РФ). Если по условиям договора финансирования под уступку денежного требования финансирование клиента осуществляется путем покупки у него этого требования финансовым агентом, последний приобретает право на все суммы, которые он получит от должника во исполнение требования, а клиент не несет ответственности перед финансовым агентом за то, что полученные им суммы оказались меньше цены, за которую агент приобрел требование. Если уступка денежного требования финансовому агенту осуществлена в целях обеспечения исполнения ему обязательства клиента и договором финансирования под уступку требования не предусмотрено иное, финансовый агент обязан представить отчет клиенту и передать ему сумму, превышающую сумму долга клиента, обеспеченную уступкой требования. Если денежные средства, полученные финансовым агентом от должника, оказались меньше суммы долга клиента финансовому агенту, обеспеченной уступкой требования, клиент остается ответственным перед финансовым агентом за остаток долга (статья 831 ГК РФ).
Это интересно:  Росреестр оформление договора дарения

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Миронов А.В.

Уступка инвестиционных прав

«Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения», 2008, N 16

Если точно, то речь в данной статье пойдет о передаче прав требования по инвестиционным договорам и договорам долевого участия в строительстве, а также о том, на что бухгалтеру необходимо обратить внимание при отражении подобных операций в учете организации. Какие налоги при этом нужно уплатить? И какое влияние на порядок налогообложения оказывает дальнейшая реализация имущественного права (переуступка)?

Немного о цессии

Статьи С.И. Титовой «НДС и уступка денежных требований», 2008, N 2; Н.Н. Луговой «Цессия: налог на прибыль», 2008, N 3.

Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ.

Такие же правила действуют и в отношении передачи в полном объеме уступаемого права, имеющегося у кредитора, при наличии возможности делимости такого права требования. На это указал Девятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 25.01.2008 N 09АП-18458/2007-ГК. В нем же отмечено, что конкретизация объема передаваемого права требования, а также возможности делимости права находятся в прямой взаимосвязи с положениями, указанными в п. 2 ст. 385 ГК РФ, о том, что при цессии первоначальный кредитор должен передать документы, удостоверяющие права требования. При этом передача подлинных документов, на основании которых возникло обязательство перед первоначальным кредитором, является необходимым условием уступки, поскольку позволяет впоследствии реализовать свое право новым кредитором.

Уступка прав инвестора Имущественное право

Учитывая вышесказанное, перейдем непосредственно к вопросу об уступке инвестиционного права. Прежде отметим, что особенность уступки прав требования инвестора (дольщика) к застройщику заключается в том, что уступаются имущественные права, относящиеся в соответствии со ст. 128 ГК РФ к имуществу, которое согласно ст. 129 ГК РФ может свободно отчуждаться. Другими словами, инвестор может продать свое право требование, и в таком случае цессия будет рассматриваться как договор купли-продажи имущественных прав.

Виды инвестиционных договоров

В настоящее время существует несколько видов договоров, регулирующих взаимоотношения инвестора и застройщика:

  • договоры долевого участия в строительстве по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г., регулируемые Законом N 214-ФЗ ;
  • договоры, заключенные с участниками долевого строительства объектов, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 г., которые не подпадают под действие Закона N 214-ФЗ, а регулируются Законом N 39-ФЗ ;
  • договоры инвестиционного характера, правоотношения по которым регулируются также Законом N 39-ФЗ.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Отличительные признаки

Какими критериями нужно руководствоваться, чтобы определить: в рамках какого закона необходимо строить отношения между инвестором и застройщиком? То есть в рамках какого договора осуществляется строительство объекта недвижимости — договора долевого строительства или инвестиционного договора?

Кроме этого, перечислим другие отличительные признаки для квалификации инвестиционного договора:

  1. организация выступает единственным инвестором при строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, поскольку исходя из определения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости предполагается участников в количестве два и более (п. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ);
  2. инвестиции в строительство, в том числе долевое, осуществляются в отличном от денежных средств виде, например материалами, работами, имущественными правами и т.д. (п. п. 1, 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ);
  3. средства инвестируются в объект производственного назначения (п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, если строится производственный объект, то отношения «инвестор — застройщик» однозначно регулируются Законом N 39-ФЗ. Если создается многоквартирный дом с участием одного инвестора или инвестируется имущество не в денежном виде, то такие отношения также регулируются в рамках инвестиционного договора. Соответственно, если перечисленные отличительные признаки не имеют место быть и разрешение на долевое строительство получено после 1 апреля 2005 г., значит, отношения между инвестором и застройщиком должны регулироваться Законом N 214-ФЗ.

Долевое строительство

По договору участия в долевом строительстве, подпадающему под действие Закона N 214-ФЗ, дольщик может уступить право требования юридическим или физическим лицам, соблюдая ряд ограничений, установленных в ст. 11 названного Закона:

  • после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, предусмотренном ГК РФ;
  • с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Это интересно:  Договор бытового подряда права и обязанности сторон

Другими словами, уступка прав дольщика допускается с момента государственной регистрации договора в случае 100%-ной оплаты им стоимости доли объекта. А если застройщику перечислена часть денежных средств, участник долевого строительства становится должником и может уступить свои права на долю строящегося объекта только одновременно с переводом долга на третье лицо. Для этого в соответствии с п. 1 ст. 391 ГК РФ ему потребуется согласие застройщика, поскольку перевод должником своего долга на другое лицо возможен только с согласия кредитора. Таким образом, когда дольщик уступает частично оплаченное право, то кроме договора цессии составляется еще договор о переводе долга.

Обратите внимание: исходя из буквального толкования норм ст. 391 ГК РФ застройщик вправе самостоятельно решить: позволить или нет участнику долевого строительства производить уступку права требования по договору долевого участия. При этом застройщик не обязан обосновывать свое решение об отказе должнику в переводе долга какими-либо объективными причинами, так как в указанных нормах отражено безусловное право кредитора на отказ должнику в переводе долга на другое лицо и ни в одном нормативном правовом акте не прописано иное (Постановление ФАС ДВО от 23.03.2007 N Ф03-А04/07-2/290 ).

Следует отметить, что в силу п. 3 ст. 1 Закона 214-ФЗ юридические лица или индивидуальные предприниматели могут осуществлять инвестиционную деятельность по строительству многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, но без уступки гражданам права требования на жилые помещения. А вот уступка прав требования на нежилые помещения, а также уступка юридическим лицам прав требования на жилые и нежилые помещения допускаются.

Государственная регистрация

В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, учитывая, что договор долевого участия подлежит государственной регистрации, договор уступки права требования дольщика к застройщику также должен пройти соответствующую регистрацию в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ . Однако указанный порядок распространяется только на объекты долевого строительства, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. (после вступления в силу Закона N 214-ФЗ).

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Отметим также, что в силу ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором. Это означает, что к новому дольщику (цессионарию) переходят все обеспечивающие исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве права (условия о залоге, поручительстве, процентах и пр.), а также право на получение неустойки. Такой вывод следует из п. п. 15, 16, 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120.

Недействительность сделки

При заключении договора уступки права требования необходимо обратить внимание на следующие факты, которые впоследствии могут привести к признанию сделки недействительной:

  • если должник — банкрот, то договор цессии, заключенный в течение шести месяцев, предшествующих подаче заявления о признании должника банкротом, может быть признан судом ничтожной сделкой, поскольку в этом случае сделка влечет за собой предпочтительное удовлетворение требований одного кредитора перед другими кредиторами (Постановление ФАС ВСО от 19.10.2006 N А33-18056/05-Ф02-5316/06-С2);
  • если предполагаемая сделка соответствует критериям крупной сделки как для цедента, так и для цессионария, то договор цессии без согласия собственника или одобрения со стороны уполномоченного органа собственника может быть также признан недействительным. В качестве примера приведем Постановление от 13.03.2007 N А82-975/2006-10, в котором ФАС ВВО признал недействительным договор об уступке прав требования по договору долевого участия в строительстве, так как сделка, относящаяся к категории крупных (стоимость сделки превысила 25% стоимости имущества организации, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период) и совершенных с заинтересованностью, не была рассмотрена общим собранием собственников в соответствии со ст. 46 Закона N 14-ФЗ . В этой связи суд пришел к выводу о нарушении ст. ст. 45 и 46 Закона N 14-ФЗ, в которых указано, что сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, а также крупная сделка, совершенная с нарушением требований, могут быть признаны недействительными по иску общества или его участника.

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Перед тем как перейти к вопросам налогообложения, возникающим при уступке инвестиционного права, отметим ее ключевые моменты. Итак:

  • договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании;
  • необходимым условием уступки является передача документов, на основании которых возникло обязательство перед первоначальным кредитором;
  • цессия не предполагает полный выход кредитора из правоотношения и допускает уступку права требования третьему лицу в части;
  • право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права;
  • для нового кредитора (цессионария) сохраняют силу условия о залоге, поручительстве, процентах, иных способах обеспечения обязательства.

Налогообложение Налог на добавленную стоимость

В соответствии со ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признается передача имущественных прав. Учитывая, что уступка права на строящийся объект недвижимости является имущественным правом, она включается в объект обложения НДС.

При передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база рассчитывается как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). При этом момент определения налоговой базы устанавливается как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником (п. 8 ст. 167 НК РФ).

Поскольку договор об уступке требования (цессии) подлежит государственной регистрации, он считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Соответственно, налог уплачивается в бюджет в том налоговом периоде (с 1 января 2008 г. это квартал), когда произведена государственная регистрация договора цессии. И обратите внимание, что сумма НДС в данном случае определяется по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Исходя из сказанного, можно сделать вывод, что льготным налогообложением в виде исчисления НДС с межценовой разницы уступаемого имущественного права может воспользоваться налогоплательщик, вложивший свои инвестиции в жилую недвижимость (в том числе гаражи и машино-места) как по договору долевого участия, так и по инвестиционному договору.

В бухгалтерском учете ООО «Инвестор» на дату государственной регистрации договора уступки права требования бухгалтер сделает следующие проводки:

Субсчет «Расчеты по уступке права требования».
Субсчет «Расчеты с застройщиком по финансированию строительства».

  • день передачи имущественных прав;
  • день оплаты, частичной оплаты в счет передачи имущественных прав.

Обратите внимание: на день передачи имущественных прав в счет ранее полученного аванса в силу п. 14 ст. 167 НК РФ цеденту также необходимо рассчитать налог. При этом суммы НДС, ранее исчисленные с аванса, подлежат вычетам в момент определения налоговой базы (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).

В бухгалтерском учете ООО «Инвестор» бухгалтер сделает следующие проводки:

Субсчет «Расчеты по уступке права требования».
Субсчет «Расчеты с застройщиком по финансированию строительства».

Справедливости ради отметим, что существует и иная точка зрения: при передаче имущественных прав на долю в нежилом помещении (кроме гаражей) НДС не исчисляется, поскольку для этих операций не установлен такой обязательный элемент налогообложения, как налоговая база (п. 1 ст. 17 НК РФ). Скорее всего, по мнению автора, данную позицию придется отстаивать в суде.

Это интересно:  Дарение права требования по договору долевого участия

Налог на прибыль

В отличие от НДС определение налоговой базы по налогу на прибыль не зависит от вида недвижимости (жилая или нежилая), права на которую уступаются по договору цессии. Налоговая база рассчитывается как разница между доходом, полученным от уступки права, без НДС (п. 1 ст. 249 НК РФ) и расходами на приобретение уступаемого права требования (пп. 1 п. 1 ст. 253 НК РФ), а также другими расходами, связанными с уступкой права требования на строящуюся недвижимость (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ). При этом расчет налоговой базы осуществляется на дату государственной регистрации договора уступки требования (п. 3 ст. 271 НК РФ).

Если дольщик — «упрощенец»

Вместе с тем госпошлина, уплаченная за регистрацию договора уступки права требования на долю в строящемся доме, уменьшает полученные доходы «упрощенца» (пп. 22 п. 1 ст. 346.16, пп. 3 п. 2 ст. 347.17 НК РФ).

Выводы

Подведем итоги сказанному:

  • при уступке прав на жилые площади в строящихся объектах недвижимости, гаражей, машино-мест сумма НДС рассчитывается на дату государственной регистрации сделки с межценовой разницы между приобретенным и уступаемым имущественными правами по расчетной ставке 18/118;
  • при уступке нежилых помещений, учитывая, что гл. 21 НК РФ не предусмотрен особый порядок определения налоговой базы, НДС исчисляется со всей суммы, полученной бывшим инвестором от нового кредитора, по ставке 18% на дату государственной регистрации сделки, а в случае предоплаты в счет предстоящей уступки — на дату полученного аванса;
  • определение налоговой базы по налогу на прибыль осуществляется на дату государственной регистрации сделки и не зависит от вида недвижимости (жилая или нежилая), права на которую уступаются по договору цессии;
  • если имущественное право уступается «упрощенцем», применяющим объект налогообложения «доходы», то доходы учитываются на день поступления в кассу или на расчетный счет денежных средств, полученных по сделке;
  • дальнейшая реализация имущественного права требования (переуступка) не влияет на порядок исчисления НДС и налога на прибыль.

Помощь: Заключение договора уступки права требования по инвестиционному договору

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ИНВЕСТИЦИОННОМУ ДОГОВОРУ

Приобрести право требования к заказчику у инвестора (сторон договора на инвестирование денежных средств в строительство) возможно путем заключения с инвестором как договора уступки права требования, так и договора купли-продажи.

Если из содержания договора между инвестором и третьим лицом следует, что инвестор уступает свое право требования передачи построенного объекта недвижимости, основанное на договоре об инвестировании денежных средств в строительство, третьему лицу, которое взамен должно передать инвестору определенную сумму денег, то фактически это будет договор купли-продажи имущественных прав. В договоре купли-продажи имущественных прав определяется цена уступленного права, причем она может превышать сумму тех денежных средств, которые инвестор вложил в строительство, выполняя условия договора с заказчиком. Предметом договора инвестора с третьим лицом будет право требования (обязательственное право), которое относится к имущественным правам. Денежная оценка права требования передачи объекта строительства не находится в зависимости от размера активов, вложенных инвестором во время строительства.

Аналогичный предмет договора будет и в договоре уступки права требования. Стоимость права требования также может быть оговорена в таком договоре. При этом в договоре уступки права требования не обязательно указывать условие, на котором передается право требования. Характер встречного предоставления инвестор и третье лицо, приобретающее право требования, могут определить позднее, в т.ч. и на основании отдельного соглашения. В результате в основе договора уступки требования может оказаться как сделка купли-продажи (если третье лицо рассчитается деньгами), так и иная сделка (оказание услуг, отступное и т.п.).

Описанные выше договоры не могут рассматриваться как факторинг вследствие того, что предметом договора факторинга является право требования исполнения денежного обязательства, а не обязательства передать имущество в натуре.

Анастасия Карней, главный специалист отдела международных отношений
управления законодательства и международных отношений
Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь

Уступка инвестиционных прав

Разберем ниже выбранные виды договоров, а именно:

1.Инвестиционного договора;
2.Договор долевого участия в строительстве.

Инвестиционный договор рассматривается как договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию внебюджетных средств для строительства, реконструкции и реставрации недвижимого имущества.

Следует заметить, что инвестиции это денежные средства, ценные бумаги и иное имущество, имеющее денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли.

Таким образом, инвестиционный договор, сконструированный как самостоятельное договорное обязательство, представляет собой лишь одну из договорных форм, опосредующих инвестиционную деятельность.

Гарантии при заключении инвестиционных договоров:

-обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности; гласность инвестиционных проектов; защиту капитальных вложений.

Согласно указанного Федерального закона он направлен на урегулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Законодательство установило требования к договору долевого участия в строительстве многоквартирных домов, направленные на защиту прав физических лиц от действий недобросовестных застройщиков, регламентировал порядок инвестирования денежных средств частными лицами в строительство, ужесточил надзор над застройщиками и усилил их ответственность. Немаловажно и введение вышеуказанным Федеральным законом в Кодекс РФ об административных правонарушениях ст. 14.28, устанавливающей ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Гражданский кодекс в достаточной мере регламентирует вопросы, связанные с нарушением условий договоров, применением санкций гражданско-правовой ответственности, в том числе неустойки, пени, штрафа и т.п.

Тогда как Договор участия в долевом строительстве это когда одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и иной объект недвижимости и по завершению передать данный объект участнику данного договора, а другая сторона по договору обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект.

Данный договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с получением прибыли.

Гарантии качества, предусмотренные договором передача объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора и соответственно подпадает под влекущую за этим защиту гражданским законодательством.

Ответственность за нарушение договора.

Обобщение судебной практики показало, что судами устанавливались, в частности, размер денежных средств, подлежащих уплате, наличие, причины и продолжительность просрочки исполнения обязательства Застройщиком.

Застройщиков в законном порядке уплачивается неустойка. Размер неустойки определяется исходя из цены договора.

А также компенсация морального вреда, подтверждением которого является факт нарушения прав потребителя.

Необходимо рассказать о таком понятии как ЦЕССИЯ. В гражданском законодательстве под уступкой права требования (далее ЦЕССИЕЙ) подразумевается замена прежнего Кредитора, выбывающего из обязательства, другим лицом, к которому переходят все права прежнего Кредитора.

Отметим, что новый Кредитор, вступает в уже заключенную сделку в качестве той стороны, которая может требовать от должника исполнения только тех условий сделки, которые заключил прежний Кредитор.

Кредитор (в нашем случае прежний Кредитор), уступивший свое требование к Должнику определяется в законодательстве таким определение как ЦЕДЕНТ, а лицо, которое получило право требования (взамен прежнего Кредитора) определено как ЦЕССИОНАРИЙ.

Осветим имущественное право требования и уступку права требования инвестором. Подчеркнем особенность уступки права требованияИНВЕСТОРА (дольщика) к застройщику и заключается она в том, что уступаются ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА. (Регулируется ст. 128 Гражданского кодекса РФ)

ИНВЕСТОР может продать свое право требования, и Цессия будет выглядеть как Договор купли-продажи имущественных прав.

Статья написана по материалам сайтов: wiseeconomist.ru, www.busel.org, varshavskiy.su.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector