Договор уступки права на квартиру в новостройке

Недвижимость – это не только крыша над головой, хороший вид из окна, будущее детей и другие обывательские моменты. Для предприимчивой части граждан вложения в этот сегмент рынка – доходный бизнес. Порою – честный и прозрачный, иногда – находящийся на грани законности. Многим приходилось слышать о такой схеме отчуждения недвижимости, как переуступка квартиры в новостройке. Что это такое, как обезопасить сделку, если в ней возникла необходимость – обо всем мы и поговорим далее.

Разница обычной продажи квартиры от переуступки

Классическая продажа понятна:

  • Покупатель подбирает объект на «вторичке» или первичном рынке.
  • Стороны договариваются о цене.
  • Собираются документы, составляется договор купли/продажи недвижимости.
  • Покупатель передает деньги уже бывшему собственнику, составляется акт передачи жилья.
  • Следует регистрация права собственности на приобретателя и вносятся сведения в государственный реестр недвижимости.

Переуступка права требования применяется на первичном рынке. Как только заложен фундамент, проектные квартиры становятся привлекательным объектом для продажи/приобретения и начинают активно «торговаться» на рынке.

  • Квартир в природе пока не существует. Есть проект застройщика, полным ходом идет строительство, но по документам дома еще нет.
  • Если объекта купли/продажи нет, то и продавать нечего. Однако перевести свои права на другое лицо закон разрешает.
  • На помощь приходит договор переуступки прав собственности на квартиру, или цессия.

Шесть нюансов цессии

  1. Продажа квартиры по переуступке невозможна без основного соглашения первого покупателя и застройщика. Он обязательно прошел регистрацию в Росреестре, содержит техническую характеристику возводимого жилья, права и обязанности застройщика/дольщика, иные значимые условия. Конечно, это договор долевого участия (ДДУ) – основа по переуступке.
  2. До сдачи дома цессионных соглашений по одной квартире может быть несколько – ограничений нет.
  3. В правовом плане переуступка прав собственности на квартиру не является куплей недвижимости. Внося деньги по цессии, человек приобретает уже действующие права и обязанности по заключенному долевому соглашению. Фактическим итогом переуступки права становится смена покупателя недвижимости по договору ДУ.
  4. Цессионарий приобретает не только права, но и обязанности бывшего владельца договора. Тут есть риск «прикупить» и его долги. Покупатель должен придерживаться установленного графика платежей и размера взносов.
  5. Поскольку меняются существенные условия договоренности, закон обязал пройти государственную регистрацию цессии в Росреестре. Иначе продажа признается недействительной.
  6. Для застройщика покупатель по переуступке становится дольщиком. Как и в случае с «долевкой», покупка квартиры по переуступке может застопориться на этапе сдачи дома.

Причина проволочек связана в разрешении разногласий между участниками строительства: застройщиком, инвесторами, поставщиками и подрядчиками. Дело может дойти до суда, даже если дом уже приняла госкомиссия. Зафиксированы рекорды, когда дольщикам приходилось ждать оформления прав на квартиру по 1-5 лет.

Необходимые документы

Поскольку перемен собственников может быть несколько, у продавца должны быть изначальные документы:

  • прошедший государственную регистрацию договор долевого участия. Его оригинал находится у последнего продавца;
  • копии договоров всей цепочки продаж по переуступке. Так проще отследить историю объектов, правомерность сделок;
  • квитанции по уплате текущих платежей застройщику. Чеки и платежные поручения должны быть только подлинными. Никаких ксерокопий, дабы исключить подделку. А вот полная выплата стоимости квартиры по ДДУ не обязательна. Этот момент стороны продажи решают на свое усмотрение. Гораздо осторожнее стоит подходить к принятию объекта с долгом по очередным платежам. Он может быть настолько велик, что возникнут проблемы с реализацией требований. Строительная компания обратит судебный иск на квартиру в пользу погашения образовавшегося долга. Исключит риск потери прав на жилье консультация с застройщиком по поводу добропорядочности продавца;
  • согласие девелопера на продажу квартиры собственником по переуступке прав, если этот шаг предусмотрен ДДУ;
  • согласие «второй половины» цедента на перевод своего договора на другое лицо, если первично права приобретались в зарегистрированном браке.
Это интересно:  Юрист оформление договора дарения

Наличие перечисленных документов снизит риски мошенничеств с соглашениями по переуступке квартирных прав.

Порядок оформления

Несмотря на многочисленные подводные камни схемы, процедура переуступки несложна:

  • получаем согласие застройщика;
  • проверяются те документы, о которых мы рассказали выше;

Естественно, владелец ДДУ захочет «навариться». Поэтому обговаривается цена переуступки, и можно приступать к заключению цессии с учетом следующего:

  • права к преемнику переходят исключительно в том объеме, что был у прежнего владельца;
  • чтобы избежать недоразумений, в цессионном соглашении раздел прав/обязанностей лучше дублировать, а также указать реквизиты первичного договора ДУ с перечнем прилагаемой документации;

Соглашение считается заключенным, если:

  • полностью погашена цена ДДУ;
  • или оставшийся долг переведен на нового владельца.

Цессионное соглашение заверяется подписями сторон, пакет сопроводительной документации переуступок поступает к новому собственнику.

Подводные камни

Главный риск – «двойные» продажи жилья. Объект может оказаться во владении сразу нескольких собственников, если основным договором выступает предварительное соглашение купли/продажи, различные инвестиционные договора, не проходящие регистрацию в Росреестре.

Правоотношения дольщиков и застройщика регулируются ФЗ № 214, а он обязывает заключать между сторонами исключительно долевые договора. Ситуацию могут осложнить инвестиционные компании, с которыми застройщик расплачивается за услуги «по бартеру» – квартирами. Эти сделки не обязательно сопровождать ДДУ. Допускается любая договоренность, не запрещенная законом.

Заполучив недвижимость, компаньон девелопера стремится выжать максимальную прибыль. Объекты пускаются в цессионную продажу. Чистоту переуступки гарантирует только сопровождение договором долевого участия. Только он официально визируется через ЕГРН с правовой экспертизой документов и сторон продажи.

В силу популярности механизма переуступки прав, объект недвижимости еще до ввода дома в эксплуатацию может прилично «погулять по рукам». Поэтому, приобретая жилье «от застройщика», особенно у его партнеров, поинтересуйтесь его судьбой. Не оформлялась ли квартира по цессии? Самое главное: выступил ли основой цессии ДДУ? Если так, можно без опаски приобретать новую квартиру.

Переуступка прав на квартиру в новостройке: особенности и риски при заключении сделки

Приобрести квартиру в строящемся доме можно не только напрямую у застройщика, популярной практикой также является продажа такого жилья другими юрлицами или первыми дольщиками. Фактически в этом случае они продают не саму недвижимость, а переуступают свои права на неё.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил порядок и особенности заключения таких сделок, а также какие риски при этом несёт покупатель.

Что такое переуступка прав

Это сделка по приобретению в незавершенном доме квартиры, ранее купленной у застройщика. Как поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, грубо говоря, в этом случае в договоре долевого участия (ДДУ) один дольщик сменяется другим.

Стоит отметить, что в недостроенном доме самого жилого помещения пока еще нет физически, он не имеет точного почтового адреса. Фактически есть только заключенный ДДУ с правами на квартиру, которые можно переуступить. То есть дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, передает покупателю право требовать у него передачу жилья после того, как дом достроят, и другие права и обязанности, которые предусмотрены ДДУ.

Это интересно:  Чем отличается договор дарения от завещания

Кто обычно выступает в роли продавца в таких сделках

Первая группа – оптовые инвесторы. Зачастую это юрлица, которые покупают по ДДУ пару десятков квартир в проекте. Заработок здесь возможен за счет того, что на начальных этапах строительства квартиры стоят дешевле, чем накануне сдачи дома в эксплуатацию.

Второй тип – подрядчики, участвовавшие в строительстве дома. Часто застройщики рассчитываются за выполненную работу жильем, которое компании хотят перевести в денежный эквивалент.

Третья категория продавцов – частные инвесторы (физлица), которые купили жильё по дешевке на стадии котлована, а почти готовую квартиру продают по более высокой цене.

Четвертая группа – дольщики, которые вынуждены продать квартиру по неожиданно сложившимся обстоятельствам. К примеру, пока дом строился, у человека появились деньги, чтобы приобрести жилье получше, которое он давно хотел.

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, нередки случаи, когда человек покупает «однушку» на начальных стадиях строительства, затем ближе к завершению строительства продает ее по более высокой цене, а взамен покупает большую по площади квартиру в следующей очереди в этом же проекте.

Требуется ли разрешение застройщика для переуступки

Кроме того, застройщик может запретить переуступку прав на квартиры, чтобы предотвратить массовое появление на рынке предложений о перепродаже от дольщиков. Однако если ДДУ не ограничивает переуступку, то после заключения сделки новому дольщику необходимо лишь сообщить об этом застройщику, направив ему письмо с копией зарегистрированного договора и своими контактными данными.

Почему застройщики берут комиссию за переуступку

Это способ регулировать деятельность инвесторов, которые покупают много квартир на этапе котлована, а потом выходят на рынок с большим объемом предложения по ценам ниже, чем у застройщика. Зачастую стоимость квартир у таких инвесторов на 5-10% ниже, чем у аналогичных объектов от застройщика.

Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком. Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.

Какую выгоду получает покупатель при переуступке

При переуступке прав покупатель может приобрести квартиру в недостроенном доме по цене ниже, чем предлагает сам застройщик, который по мере готовности проекта просит все больше и больше денег за квадратные метры. Кроме того, если основная часть квартир в выбранном проекте уже продана, вполне возможно, что подходящий вариант можно будет приобрести у первоначальных дольщиков.

Какие существуют ограничения при заключении сделки переуступки

Переуступить право требования на квартиру можно только в определенный период времени: с момента госрегистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи объекта между дольщиком и застройщиком. Если квартира уже оформлена в собственность, можно заключить только договор купли-продажи.

Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку. В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком. Если согласие получено, долг переводится новому дольщику, а в текст соглашения включается пункт о том, что первый дольщик передает второму дольщику долг перед застройщиком в указанном размере.

Как заключается сделка переуступки

Между первоначальным дольщиком и покупателем заключается договор уступки прав требования (ДУПТ). Покупатель получает оригинал такого документа и ДДУ. При этом в ДУПТ обязательно делается ссылка на ДДУ, указываются основные данные о квартире, ее характеристики и стоимость. Также в новом документе должно быть подтверждение того, что финансовые обязательства первоначального дольщика перед застройщиком исполнены в полном объеме. Прежде всего, застройщик передает новому дольщику документы об оплате. Если квартира приобреталась в ипотеку, новому покупателю необходимо взять справку о снятии обременения.

Это интересно:  Запрет переуступки прав по договору долевого участия

Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ. Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет. Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.

Какие существуют риски при переуступке прав

Как и в случае с любым ДДУ, существует риск, что сдача дома в эксплуатацию будет перенесена на более поздний срок, поэтому покупателю также рекомендуется проверить надежность застройщика. К примеру, можно оценить, сколько квартир выставлено на продажу первыми дольщиками. Если количество таких предложений от физлиц большое, это может говорить о том, что у застройщика возникли проблемы и строительство дома может затянуться, говорит гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Также существует риск, что сделку признают недействительной. Это может произойти по ряду причин, в том числе, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки, либо если не уведомить застройщика о переходе прав требования.

Мария Литинецкая добавляет, что здесь также сохраняются многие риски, которые существуют при покупке вторичной квартиры. Эксперт рекомендует заранее убедиться, что в числе собственников по ДДУ нет детей, не достигших 18 лет, а если такие собственники есть, то куплено ли для них большее по площади жилье взамен этому. Кроме того, покупателю нужно узнать, приобретал ли продавец квартиру, будучи в браке, и если да, то получил ли письменное согласие супруга на продажу, с использованием материнского капитала или без него.

Наталья Шаталина рекомендует покупателю проконтролировать, чтобы ему передали оригинал ДДУ (или нотариально заверенную копию документа, если договор заключен на пул квартир). Также нужны подлинные документы, подтверждающие оплату ДДУ (справка от застройщика об исполнении обязательств, оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений).

Безопаснее ли заключать сделку переуступки с подрядчиком

Здесь также нужно знать о некоторых рисках. Генподрядчик может договориться с застройщиком на взаимозачет на работы. В этом случае назначается цена за 1 кв.м.

По словам Олега Ступенькова, между застройщиком и подрядчиком одновременно заключаются ДДУ и договор подряда с указанием условий взаимозачетов. ДДУ сразу подается на регистрацию, но к моменту заключения сделки переуступки он может быть еще не оплачен, поскольку привязан к договору подряда. Следовательно, покупателю квартиры, который собирается заключить договор переуступки с подрядчиком, кроме ДДУ, необходимо проверить счета-фактуры, акты взаиморасчетов и договор подряда, где фигурирует квартира, которую он собирается приобрести. Если сделка переуступки заключается с физическим лицом, необходимо также проверить акт сверки и платежки, убедившись в факте оплаты по ДДУ. Поэтому Ступеньков настоятельно рекомендует подписывать договор переуступки только в офисе продаж застройщика.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку

Еще несколькими годами ранее банки крайне неохотно выдавали ипотечные кредиты на покупку квартир по ДУПТ. Но сейчас они все чаще идут на такие сделки в отношении аккредитованных объектов недвижимости. Эксперты отмечают, что это свидетельствует о неплохой проработке механизма переуступки прав. Ипотеку на таких условиях готовы выдать в Сбербанке, DeltaCredit, Банке Москвы, ВТБ24 и других кредитных организациях.

Статья написана по материалам сайтов: superrielt.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector