Договор уступки прав по договору об ипотеке

1. Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке

другому лицу, если договором не предусмотрено иное.

2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на

место прежнего залогодержателя по этому договору.

кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.

3. Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу

действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по

обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав

по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

4. Уступка прав по договору об ипотеке в соответствии с пунктами 1 и

2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть нотариально

удостоверена и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном

для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству,

права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой

сделки она признается ничтожной.

Комментарий к статье 47

1. Пункт 1 комментируемой статьи является диспозитивной нормой, поскольку

при заключении договора об ипотеке от решения сторон зависит, предусмотреть

или не предусмотреть в его тексте положение о наделении залогодержателя правом

передать свои права по договору об ипотеке другому лицу.

2. В целом норма п.2 ст.47 Закона содержит указания на общие правила

ст.355 Уступка прав по договору о залоге» ГК РФ и гл.24 «Перемена лиц в обязательстве»

ГК РФ. К тому же комментируемая норма носит отсылочный характер к отдельным

статьям § 1 «Переход прав кредитора к другому лицу» указанной главы ГК РФ.

РФ не в полном объеме затрагивают процесс передачи прав кредитора путем уступки

В соответствии с п.1 ст.382 ГК РФ переход прав происходит как по сделке,

которой обычно является договор (условия и форма такой сделки урегулированы

положениями ст.388 и 389 ГК РФ), так и на основании закона (обстоятельства

такого перехода изложены в ст.387 ГК РФ). Именно на ст.387 ГК РФ отсутствует

ссылка в комментируемом п.2 ст.47 Закона. Хотя существует универсальное правопреемство

в правах кредитора, оно имеет место: 1) при наследовании, когда кредитором

является физическое лицо и подлежат применению нормы наследственного права;

2) при реорганизации юридического лица, являющегося кредитором (ст.57, 58

Отсутствие применительно к договору об ипотеке в комментируемом п.2 ст.47

Закона прямой отсылочной нормы на ст.387 ГК РФ ослабляет позиции кредитора,

хотя в ст.355 ГК РФ допускается перемена сторон в договоре о залоге «с соблюдением

Комментируемая норма базируется, применительно к залог правиле, установленном

в ст.384 «Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу» ГК РФ. При этом

в п.3 специально оговорено, что уступка требований по договору об ипотеке

может осуществляться только в случаях уступки прав по обязательству, обеспеченному

ипотекой, что связанос зависимостью ипотечного обязательства.

При ипотеке замена залогодержателя происходит в силу замены кредитора

в обязательстве, так как кредитор-залогодержатель вправе уступить свои права

по обязательству, обеспеченному ипотекой, не испрашивая на то согласия должника-залогодателя.

Исключение из этого правила может быть предусмотрено в законе или в договоре

(п.2 ст.382 ГК РФ). При этом должника следует уведомить о состоявшейся уступке

прав, иначе новый кредитор несет риск вызванных неуведомлением неблагоприятных

последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору

будет считаться исполнением надлежащему лицу (п.3 ст.382 ГК РФ).

Уступающий требование кредитор обязан передать новому кредитору надлежащим

образом оформленные документы, удостоверяющие право требования. Если должнику

не будут представлены доказательства о переходе права требования, он вправе

не исполнять обязательство новому кредитору до представления соответствующих

доказательств. Представления документов в оригинале не требуется, однако при

наличии сомнений должник вправе настаивать на предъявлении ему оригиналов

4. Правовые нормы п.4 ст.47 Закона базируются на общем правиле, что форма

уступки требования по сделке зависит от формы, которая предписана для сделки,

являющейся основанием передаваемого требования. Поэтому в комментируемой норме

содержится ссылка на п.1 и 2 ст.389 ГК РФ.

5. Пункт 5 настоящей статьи устанавливает некоторые правовые барьеры

против злоупотреблений. Их возникновение возможно в случае уступки прав по

договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству, права из

которых удостоверены закладной. Поэтому введен запрет на уступку вышеназванных

прав при наличии закладной. При нарушении указанного правила сделка признается

ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст.168 ГК РФ).

Дело N33-16572/2017. О признании ничтожным договора купли-продажи закладных в части передачи прав по закладной, выпущенной в обеспечение обязательств по кредитному договору, обязании вернуть закладную.

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Судья Подопригора К.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Самохиной Н.А.,

судей Смирновой Ю.А., Вишняковой Н.Е.,

при секретаре М.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Смирновой Ю.А.

дело по апелляционной жалобе К.Н., К.О. на решение Мещанского районного суда г. Москвы от 13 марта 2017 года, которым постановлено:

Истец К.О. в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд представителя П.Т.Ю.

Истец К.Н. в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд представителя М.Е.Н.

Представитель истца К.О. по доверенности П.Т.Ю. поддержала исковые требования, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель истца К.Н. по доверенности М.Е.Н. также поддержала исковые требования, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) по доверенности Л.А.Н. с исковыми требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела.

Представитель ответчика ООО «КИТ Финанс Капитал» по доверенности Л.А.А. с исковыми требованиями также не согласился, просил отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просят истцы К.Н., К.О., ссылаясь на то, что судом неправильно применены нормы материального права; фактически имела место уступка прав требования; не возможно исполнять кредитный договор в иностранной валюте; сделка является притворной, поскольку права, выраженные в долларах США, переданы за плату в рублях.

Стороны в заседание судебной коллегии не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение законным и не подлежащим отмене, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

2. Неправильным применением норм материального права являются:

1) неприменение закона, подлежащего применению;

2) применение закона, не подлежащего применению;

3) неправильное истолкование закона.

Указанных обстоятельств, которые могли бы послужить основанием к отмене либо изменению оспариваемого решения, при рассмотрении настоящего дела не усматривается.

Кредит являлся целевым и предоставлялся банком на приобретение истцами квартиры, расположенной по адресу: ***, после регистрации перехода права собственности на которую возникла ипотека в силу закона в пользу КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО).

Согласно пункту 4.1.4 кредитного договора заемщик обязался составить при участии кредитора и надлежащим образом оформить закладную и совершить все необходимые с его стороны действия по регистрации договора об ипотеке и передаче закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 12.3 закладной предусмотрено, что залогодержатель имеет право передать свои права по данной закладной другому лицу в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации и передать саму закладную.

В соответствии с пунктом 3.2 договора купли-продажи закладных с момента перехода права собственности на закладные к покупателю переходят все удостоверяемые ею права в совокупности, в том числе: право на получение исполнения по кредитному договору (включая требования уплаты суммы основного долга, в том числе просроченного, сумм процентов, в том числе просроченных, пеней, штрафов, в том числе штрафов и пеней, начисленных, но не уплаченных заемщиком на дату перехода прав, суммы госпошлины, признанной судом к возмещению, но не уплаченной заемщиком), обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этих обязательств.

Это интересно:  Договор дарения безвозмездная сделка

Согласно пункту 3.3.2 договора купли-продажи закладных права на закладные переходят к покупателю с момента внесения приходной записи по счету депо покупателя.

Таким образом, ответчик АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) является правопреемником стороны оспариваемого договора — КИТ Финанс инвестиционный банк (ОАО).

Разрешая заявленные исковые требования, применяя положения ст. 168 ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )», суд первой инстанции, с учетом установленных обстоятельств, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая на то, что в рассматриваемом случае имела место не уступка прав требований (цессия) по кредитному договору или по договору о залоге, которая регламентируется статьями 382 , 388 Гражданского кодекса РФ и статьей 47 Закона об ипотеке , как на то указывают истцы К.Н., К.О., а права на закладные были переданы ответчику ООО «КИТ Финанс Капитал» на основании договора купли-продажи закладных, то есть передача прав по закладной была осуществлена в порядке статьи 48 Федерального закона «Об ипотеке ( залоге недвижимости )», которая является специальной нормой, регулирующей такого рода сделки. ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )», регулирующим передачу прав на закладную, установлены специальные правила оборота закладной как ценной бумаги, не содержащие ограничений в обороте этих ценных бумаг и, соответственно, в оборотоспособности удостоверяемых ими обязательственных и иных прав. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не предусматривает положений о необходимости получения согласия должника-залогодателя на переход к другому лицу прав на закладную, а также не содержит каких-либо требований, предъявляемых к новому законному владельцу закладной. Таким образом, передача прав, удостоверенных закладной, на основании сделки купли-продажи закладной и осуществленная без согласия должника-залогодателя не противоречит приведенным выше положениям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и пункту 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», поскольку специальным законом установлены иные правила. Кроме того, по смыслу положения пункта 51 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации возможность передачи права требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, допускается, если соответствующее условие предусмотрено договором между кредитной организацией и потребителем и было согласовано сторонами при его заключении. В соответствии с вводной частью кредитного договора термин «Кредитор» включает любых его (Банка) настоящих и будущих правопреемников (в том числе некредитные и небанковские организации), как в силу договора, так и в силу закона, в том числе любое лицо, являющееся владельцем закладной, выданной в связи с настоящим договором (л.д. 116). Согласно пункту 4.1.4 кредитного договора заемщик обязался составить при участии кредитора и надлежащим образом оформить закладную и совершить все необходимые с его стороны действия по регистрации договора об ипотеке и передаче закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 12.3 закладной предусмотрено, что залогодержатель имеет право передать свои права по данной закладной другому лицу в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации и передать саму закладную. Из материалов дела усматривается, что кредитный договор, и закладная подписаны К.Н., К.О. собственноручно 06 июля 2007 г., подписи К.Н., К.О. имеются на каждой странице кредитного договора, что позволяет сделать вывод об ознакомлении К.Н., К.О. со всеми условиями кредитного договора и наличие добровольного волеизъявления истцов К.Н., К.О. на включение в кредитный договор условия, содержащегося в пункте 4.4.6 договора, о возможности передачи прав по закладной и самой закладной любому другому лицу в соответствии с действующим законодательством, в том числе некредитной и небанковской организации. Довод истцов о том, что передача лицу, не являющемуся кредитной организацией, прав по закладной, удостоверяющей права требования из кредитного договора, сумма кредита в котором номинирована в иностранной валюте, противоречит закону, судом оценен критически, поскольку нормы специального закона, а именно статьи 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регулирующего передачу прав по закладным, такого запрета не содержат.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на установленных судом обстоятельствах и отвечают требованиям норм материального права.

Проверяя решение в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований для его изменения либо отмены.

Согласно пункту 3 статьи 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная является именной ценной бумагой, а значит к отношениям сторон, связанным с оборотом ценных бумаг — закладных, необходимо применять нормы специальный закона — ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При этом нормы иных законов, в том числе Гражданского кодекса РФ, могут быть применены к указанным правоотношениям только в части не урегулированной Законом «Об ипотеке», в силу прямого указания закона ( п. 2 ст. 334 ГК РФ, п. 3 ст. 1 Закона «Об ипотеке»).

Как следует из пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права, то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами .

Таким образом, в рамках рассмотрения настоящего дела нормы Закона РФ «О защите прав потребителей» должны применяться с учетом специального закона — ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )», регулирующего порядок передачи прав на закладную.

При этом, необходимо различать уступку прав по договору — цессию ( ст . 382 ГК РФ, ст . 47 ФЗ «Об ипотеке «) и передачу прав по закладной ( статьи 48 ФЗ об ипотеке ).

Статья 47 Закона «Об ипотеке » регулирует отношения, связанные с уступкой прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству.

В пункте 5 статьи 47 Закона «Об ипотеке » указано, что уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.

Статьей 48 Закона «Об ипотеке » предусмотрен специальный порядок — передача прав на закладную, согласно которой, при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.

Как правильно установлено судом первой инстанции, права на закладную в рассматриваемом случае были переданы именно в порядке статьи 48 Закона «Об ипотеке» на основании договора купли-продажи закладных, в связи с чем доводы истцов об уступке права требования правомерно признаны судом несостоятельными.

Ссылка истцов на положения пункта 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28 июня 2012 года является не состоятельной, поскольку к спорным отношениям необходимо применять не общие положения ГК РФ о цессии, а нормы специального закона — ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ни ГК РФ, ни иные положения ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» каких-либо требований к статусу лица, приобретающего закладную по договору купли-продажи, не устанавливают. Действующее законодательство не содержит ограничений к обороту именных ценных бумаг — закладных, более того, в соответствии с п. 4 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке», надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны. Ограничение круга последующих кредиторов, а равно установление каких-либо запретов на передачу прав по закладной лицам, не имеющим статус кредитной организации, ни кредитный договор, ни договоры о залоге, ни закладная не содержат.

Требование о наличии у сторон сделки по продаже закладных лицензии на право осуществления банковской деятельности и необходимости получения согласия заемщика по кредитному договору о праве владельца закладной передать ее другому лицу положения статей 13 и 48 Закона об ипотеке не содержат.

Доводы апелляционной жалобы истцов повторяют позицию, изложенную в суде первой инстанции, являлись предметом исследования суда первой инстанции и получили правильную правовую оценку в решении суда, с которой судебная коллегия соглашается.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции постановлено с соблюдением требований норм процессуального и материального права, не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а доводы апелляционной жалобы направлены на иное толкование норм материального права, не опровергают вышеизложенных выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и не влияют на правильность принятого судом решения.

Это интересно:  Основания отмены договора дарения недвижимости

решение Мещанского районного суда г. Москвы от 13 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.Н., К.О. — без удовлетворения.

Уступка прав на ипотеку

Сегодня так называемая ипотека на «переуступку» прав становится все популярней среди заемщиков. Растет число банков, которые готовы кредитовать приобретение недвижимости при переуступке прав по договору ипотеки. Однако покупателю ипотечного жилья по переуступке нужно быть готовым, что застройщик потребует определенную сумму за свое согласие на такую операцию.

Уступка прав по договору ипотеки: залог и передача закладной При этом заемщику будет полезным знать, какие права и обязанности предусмотрены законом «Об ипотеке» в случае совершения сделки по переуступке прав. Согласно Гражданскому кодексу РФ и ипотечному закону, заемщик имеет право уступить права на недвижимость другому лицу с момента регистрации договора ипотеки, в том числе и с момента заключения договора долевого участия до подписания передаточного акта.

При этом вместе с передачей прав на недвижимое имущество, происходит передача залога и закладной. Все правовые нормы в решении данного вопроса изложены в VIII главе Федерального закона «Об ипотеке». Так, например, для многих заемщиков становится открытием, что владельцы жилья, приобретенного по договору об ипотеке, могут переуступать ее не один раз, вплоть до момента, пока покупателю не будут переданы ключи. Однако при этом потребуется согласие выдававшего заем банка.

Скачать VIII главу Федерального закона «Об ипотеке» — «УСТУПКА ПРАВ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ»

Объекты недвижимости, выбранные потенциальным покупателем, обязательно должны быть аккредитованы в банке, который оказывает подобную услугу, иначе взять кредит на приобретение ипотечной недвижимости по переуступке прав в неаккредитованном финансовом учреждении будет практически невозможно.

Последующая ипотека. Уступка прав по договору об ипотеке.

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее — Закон) устанавливает принципиально важное для хозяйственного оборота правило, в соответствии с которым заложенное по договору об ипотеке имущество может быть при определенных условиях заложено более одного раза. Законом не запрещается многократно использовать имущество, залогом которого обеспечивается исполнение определенного обязательства, для обеспечения исполнения других обязательств.

В ст. 43 п. 1 Закона дается понятие последующей ипотеки. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Первичное обременение ипотекой недвижимого имущества определяется Законом как предшествующая ипотека, а вторичное обременение соответственно как последующая ипотека. Тем не менее, законодатель устанавливает определенные требования к последующей ипотеке.

1. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке (абз. 1 п. 2 ст. 43 Закона). Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий (абз. 2 п. 2 ст. 43 Закона). Несмотря на то, что положения о запрете или ограничении последующей ипотеки включаются на практике в большинство договоров, отметим следующее.

Во-первых, предшествующие договоры могут запретить или ограничить последующую ипотеку только в течение определенного времени – срока действия договоров.

Во-вторых, стороны предшествующего договора могут внести изменения в договор об ипотеке и разрешить последующую ипотеку.

В случае, если предшествующим договором последующая ипотека была запрещена, но последующий договор все же был заключен, такой договор может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору. Таким образом, совершенная сделка является оспоримой сделкой, причем она может быть признана недействительной независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении или не знал.

В случае, если предшествующим договором последующая ипотека должна совершаться с соблюдением определенных условий, но они при заключении последующего договора нарушены, договор не признается недействительным, однако требования залогодержателя по такому договору удовлетворяются лишь в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке. Как правило, в договорах об ипотеке устанавливают необходимость получения согласия на последующую ипотеку от предшествующего залогодержателя.

В том случае, если договоры о предшествующей и последующей ипотеке заключаются между одними и теми же лицами, то вышеуказанные правила не применяются. Так же судебная практика подтверждает право сторон заключить один договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение нескольких кредитных договоров (договоров займа). Такой договор об ипотеке не противоречит закону и подлежит государственной регистрации.

2. В Законе устанавливается однозначное правило о том, что не допускается заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной. Закладная может выдаваться только при первоначальной ипотеке.

3. Законом установлена обязанность залогодателя сообщать каждому последующему залогодержателю обязательно до заключения с ним договора о последующей ипотеке существенные условия всех уже существующих договоров об ипотеке данного имущества: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Законодатель не установил определенную форму сообщения о предшествующих ипотеках. Вопрос об этом обычно решается в самом договоре об ипотеке, где стороны устанавливают обязанность залогодателя в письменной форме в определенный срок предоставить информацию об обременении предмета ипотеки. Кроме того, залогодатель обязан незамедлительно уведомить каждого из залогодержателей по предшествующим ипотекам о заключении каждого договора последующей ипотеки и по их требованию сообщить им существенные условия такого договора.

4. Правила п. 3 ст. 44 Закона защищают права залогодержателя по договору о последующей ипотеке, устанавливая невозможность без его согласия вносить изменения в предшествующий договор, влекущие обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору. Данное правило может быть изменено посредством внесения соответствующих условий, включенных сторонами в предшествующий договор об ипотеке. Кроме того, два последних условия не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

5. В последующем договоре об ипотеке должны быть сведения обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.

6. Договор последующей ипотеки, как любой другой договор об ипотеке, подлежит государственной регистрации, которая производится в таком же порядке, как регистрация договора предшествующей ипотеки. Регистрационные записи об ипотеке, сделанные ранее, не отменяются, а в ЕГРП вносится новая регистрационная запись об ипотеке, что позволяет определить очередность требований залогодержателей. Единственным отличием государственной регистрации последующей ипотеки является то, что на подлинных экземплярах последующего договора об ипотеке после проведения государственной регистрации последующей ипотеки регистратор делает отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках этого же имущества, в целях чего проставляется штамп (штампы) регистрационной надписи на документах о государственной регистрации предыдущей ипотеки (предыдущих ипотек). Указанный штамп должен содержать те же сведения, которые были внесены при государственной регистрации предшествующей ипотеки. При этом в данном штампе (штампах) после слов «Произведена государственная регистрация» вместо слова «ипотеки» указываются слова «предшествующей ипотеки».

И в завершение хотелось бы отметить, что встречаются ипотеки имущества, заложенного по уже заключенному договору ипотеки, обеспечиваются обязательства по новому договору между теми же сторонами, и стороны заключают дополнительное соглашение к договору ипотеки. Из судебной практики можно сделать вывод о том, что должен заключаться новый договор ипотеки, являющийся договором последующей ипотеки.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами о залоге. Причём согласия залогодержателя не требуется. В проекте закона об ипотеке содержится развитие этой нормы: если предшествующий договор предусматривает условия, на которых может быть заключён последующий договор об ипотеке, то он должен быть заключён с соблюдением этих условий. В случае, если залогодатель нарушил запрет или условия, предусмотренные предшествующим договором об ипотеке, последующий договор может быть признан судом недействительным по иску предшествующего залогодержателя, независимо от того знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении или таких условиях.

Согласно п.3 ст.342 ГК РФ залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих ипотеках и отвечает за убытки, причинённые залогодержателям невыполнением этой обязанности. Однако, в проекте закона об ипотеке есть, на мой взгляд, возможность для залогодателя отказаться от возмещения убытков последующему залогодержателю если будет доказано, что последний мог получить сведения о предшествующих ипотеках из данных о их государственной регистрации. Учитывая то, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит публичный характер, такая норма является, по меньшей мере, лишней.

Это интересно:  Договор купли продажи права аренды помещения

В соответствии с п.1 ст.342 ГК РФ требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества после требований предшествующих залогодержателей. Но возможно возникновение ситуации, когда срок обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, наступает раньше, чем по предшествующему договору. В этом случае допускается одновременное обращение взыскания по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой.

Уступка прав по договору об ипотеке.

Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству (Закон об Ипотеке)

1. Комментируемая статья регулирует порядок осуществления уступки прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству. В соответствии с рассматриваемой нормой, залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу. Таким правом он обладает, если договором не предусмотрено иное.

Так, при рассмотрении одного из дел, суды исходили из того, что договор залога, обеспечивающий исполнение обязательств заемщика по кредитному договору, представляет собой самостоятельный договор со своим субъектным составом и существенными условиями, что содержащееся в п. 3.5 договора залога условие о запрете залогодержателю уступать права по этому договору признано сторонами существенным что закон не предусматривает ограничений на установление в договоре залога такого запрета и что это условие залогодержателем (ответчиком) было нарушено.

Закон позволяет осуществить передачу прав залогодержателя как по договору об ипотеке, так и по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). При этом если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Также стоит учитывать, что уступка прав по договору об ипотеке, права по которым удостоверены закладной, не допускается (п. 5 ст. 47 комментируемого Закона).

Передача прав по договору об ипотеке может произойти как на основании заключенного договора, так и на основании закона. Приведем пример. Из п. 1 ст. 335 ГК РФ следует, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В силу п. 1 ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.

В соответствии с абз. 4 ст. 387 ГК РФ вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству, права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона.

Так, по одному из дел суд пришел к выводу о том, что права кредитора, в том числе право залогодержателя, переходят к поручителю на основании закона. Исполнение обязательства должника его поручителем не является основанием для прекращения указанного обязательства, а является основанием для перемены лиц в продолжающем существовать указанном обязательстве, а именно — основанием для перехода прав кредитора к поручителю и впоследствии на основании договора уступки права (требования) к новому кредитору.

По другому делу о прекращении ипотеки нежилого встроенно-пристроенного помещения Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав, что спор не может быть рассмотрен без привлечения поручителя, исполнившего обязательство, поскольку к нему переходят права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю.

При этом стоит иметь в виду, что в силу ст. 11 (ч. 3) комментируемого Закона права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.

Нужно отметить, что уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна в том случае, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

Так, по одному из дел суд указал, что поскольку предметом договора уступки права требования являются права требования к заемщику и залогодателю, вытекающие из кредитного договора — основного обязательства, — не требующего нотариального удостоверения, отсутствует необходимость в нотариальном удостоверении данного договора уступки права требования.

В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежит государственной регистрации. Так, по одному из дел АО предъявило к индивидуальному предпринимателю иск о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на здание и земельный участок, которые были заложены им в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа. При этом АО ссылалось на то, что право требовать от предпринимателя возврата долга было уступлено ему обществом с ограниченной ответственностью (первоначальным кредитором по договору займа) на основании заключенного между ними в простой письменной форме соглашения об уступке права.

Арбитражный суд удовлетворил иск акционерного общества о взыскании с индивидуального предпринимателя долга по договору займа и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на здание и земельный участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих обязательств по договору займа. Суд указал, что поскольку государственная регистрация ипотеки нового залогодержателя к моменту вынесения судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства по возврату займа, к истцу еще не перешли.

В целях государственной регистрации уступки прав по договору об ипотеке в регистрирующий орган представляются:

совместное заявление залогодержателя по договору об ипотеке и лица, которому уступаются права;

договор об уступке прав по договору об ипотеке;

документ об уплате государственной пошлины;

иные документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации.

Судебная практика исходит из того, что новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Кроме того, должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Статья написана по материалам сайтов: advokat-malov.ru, moezhile.ru, studopedia.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector