Договор переуступки права на квартиру в новостройке

Благодаря переуступке прав на недвижимость, у многих граждан может появиться возможность приобрести ту жилую площадь, которую они хотят. Как правильно оформить договор переуступки, и что за нюансы существуют при его заключении, будет рассмотрено в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Содержание

Что такое договор переуступки?

При заключении цессии заинтересованному лицу важно помнить следующее:

  • Если продавец уже составил акт приема-передачи этой жилплощади, то покупка жилья по переуступке будет уже невозможна;
  • Продавец может заключать одновременно с несколькими покупателями договор переуступки на жилье, которое имеет по плану две и более комнаты.

Оформить такой договор можно с помощью двух способов:

  1. По договору долевого участия в строительстве недвижимости. Продавец должен заранее оплатить все долги перед застройщиком. Если этого не будет сделано, то после заключения договора переуступки все расходы должен будет взять на себя покупатель данного жилого помещения.
    По этому договору переуступка может быть оформлена только до того момента, пока не будет составлен акт приема-передачи жилой недвижимости. Также читайте нашу статью про акт приема-передачи доли в квартире по договору купли-продажи.
  2. По предварительному договору купли-продажи. По такому договору покупатель не покупает эту недвижимость, а только договаривается с продавцом о том, что он в будущем приобретет данную квартиру или комнату.
    Покупателю стоит помнить, что денежные средства не передаются на основании предварительного договора. Все финансовые операции должны осуществляться только по основному договору купли-продажи.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

Квартиры в новых домах очень часто приобретаются заинтересованными лицами именно по договору переуступки.

Заключение такого договора будет возможно только в том случае, если:

  1. Продавец квартиры полностью оплатил ее стоимость. Данный факт должен быть подтвержден документально;
  2. В договоре долевого участия имеется пункт, в котором указано, что строительная компания дает свое согласие на заключение продажи квартиры по договору переуступки. Если этого согласия в договоре не имеется, то будущая сделка будет считаться недействительной;
  3. Данная жилплощадь приобреталась первым владельцем с помощью ипотеки, то для совершения переуступки ему необходимо получить письменное согласие в той банковской организации, где ранее оформлялся данный ипотечный кредит;
  4. Продавец уведомил строительную компанию в письменном виде о своем решении продать недвижимость по переуступке прав.

Плюсы и минусы переуступки квартиры

Как и любая коммерческая сделка, переуступка жилой недвижимости имеет как положительные, так и отрицательные стороны:

  1. К положительным моментам можно отнести:
    • Покупка такой квартиры обойдется покупателю гораздо дешевле, чем такая же квартира, на которую имеются уже все необходимые документы;
    • У покупателя есть возможность приобрести ту жилую площадь, которая ему действительно понравилась;
    • Заинтересованному лицу при заключении договора цессии будет выгоден ипотечный кредит, поскольку он ведь покупает квартиру на финальной стадии строительства, а значит сможет сразу же заселиться в выбранное жилое помещение. И выплачивать долг по ипотеке он тоже начнет перед переездом на новое место жительства.
  2. Отрицательным моментом может быть то, что после заключения договора переуступки новый хозяин квартиры будет брать все возможные риски, которые могут быть связаны со строительной компанией.

Что должны знать покупатели?

Каждый покупатель, приняв решение о покупке квартиры по договору цессии, должен обязательно иметь в виду, что:

  • Возможны некоторые риски после подписания данного договора. А именно: все незавершенные обязательства первого владельца при покупке недвижимости теперь, после подписания договора цессии, будет брать на себя новый хозяин;
  • Необходимо проверить график платежей. А также обратить внимание на такой момент: полностью ли указана стоимость объекта в договоре;
  • Можно попросить у строительной компании взять выписку из ЕГРЮЛ на данную жилплощадь. А также застройщик по требованию покупателя должен предоставить ему проектную декларацию в последней версии и финансовый баланс за последний месяц, когда производилась оплата.

Порядок действий

Для того, чтобы приобрести квартиру по договору цессии, заинтересованному гражданину нужно будет выполнить следующие действия:

  1. Узнать, какую площадь недвижимости владеет первый покупатель. Ведь второй покупатель сможет приобрести жилье по переуступке только в том объема, которым владел предыдущий хозяин;
  2. Договор цессии должен быть юридически правильно оформлен. Для этого лучше обратиться к специалистам, работающим в сфере недвижимости;
  3. Проверить, полностью ли погасил свой долг по данной квартире предыдущий владелец. Если имеются какие-то неоплаченные долги, то они могут перейти новому владельцу по договору долевого участия;
  4. Узнать у застройщика, предупреждал ли его продавец о своем желании продать свою жилплощадь по договору цессии. Поскольку заключить такой договор можно только с согласия той строительной компании, которая возводила данную недвижимость.

Как оформить переуступку прав?

Для оформления прав переуступки заинтересованному гражданину понадобится:

  1. Проверить у сотрудников строительной компании, не имеется ли запрета на проведение данной операции;
  2. Заключить договор цессии с продавцом. Документами, которые покупателю нужно иметь с собой, будут являться:
    • Свой личный паспорт;
    • Основной договор долевого участия, который прошел государственную регистрацию в специальных организациях;
    • Дополнительные соглашения к данному договору, зарегистрированные в госорганах;
    • Сопутствующие договоры, если такие имеются;
    • Различные документы в письменном виде, которые имеют отношение к данной недвижимости. Это могут быть, например, письменные ответы от строительной компании, запросы или претензии;
    • Акт взаимного расчета продавца с застройщиком;
    • Платежные документы, которые должны быть предоставлены продавцом в полном объеме. Такие документы обязательно нужно поверить со специальным актом сверки. При проверке все стоимости должны быть одинаковыми.
      Все документы должны быть предъявлены в оригинальном виде и в копии.
  3. Зарегистрировать этот документ в специальных государственных организациях.

Порядок оформления и заключения договора

Оформление и заключение договора переуступки проходит в следующем порядке:

  1. Продавец должен обязательно оплатить полностью стоимость данной квартиры;
  2. На такую сделку должен дать добро застройщик;
  3. При оформлении договора должны быть выполнены такие условия, как:
    • Передача продавцом всех необходимых документов, которые имеют отношение к ранее заключенному договору;
    • Договор переуступки заключается только в письменном виде, и в нем в обязательном порядке указываются те реквизиты, которые имелись у первоначального договора.
  4. Покупатель сможет приобрести лишь тот объем жилищной площади, которым владел бывший владелец.

После подписания договора переуступки у второго покупателя должны будут остаться такие документы, как:

  • Договор, по которому была оформлена переуступка прав;
  • Подтверждение расчета между сторонами договора. Такое подтверждение обычно находится в основном договоре;
  • Акт, который составляется при передаче покупателю основного договора, и справки о подтверждении финансовых расчетов;
  • Письменное согласие от застройщика на проведение данной операции.

ДДУ по ФЗ №214

Согласно Федеральному закону №214, который регулирует договор долевого участия, имеются следующие нюансы:

  1. Заинтересованное лицо может потребовать, чтобы ему передали квартиру в тот срок, который указан в конкретном договоре. А оформить договор переуступки данный гражданин сможет только в том случае, если договор о долевом участии имеет госрегистрацию;
  2. В том случае, если жилплощадь уже передана продавцу, то договор переуступки не получится оформить.
    Это становится невозможным, поскольку продавец уже получил недвижимость в свои владения и прав, которые можно переуступить, больше нет.

Предварительный договор

Предварительный договор представляет собой такой договор, по которому две стороны данных договорных отношений должны будут в будущем заключать договор купли-продажи данного жилого имущества.

Такой договор после его заключения лучше всего заверить у нотариуса. Обе стороны должны хранить у себя этот договор до того момента, пока не будет заключена сделка.

Для составления предварительного договора существует несколько причин:

  • Для сбора полного комплекта документов требуется продавцу дополнительное время;
  • Для того, чтобы оформить договор переуступки, продавцу нужно, например, выписаться из данной квартиры;
  • Второму покупателю нужно еще собрать дополнительные денежные средства для оплаты стоимости квартиры в полном объеме;
  • Один из продавцов недвижимости не имеет возможности присутствовать лично при оформлении сделки;
  • Предварительный договор может заключаться на передачу небольших сумм (более 100 000 рублей ) от покупателя продавцу;
  • Такой договор может быть оформлен, если будет покупатель вносить оплату за квартиру, например, с помощью субсидии или по материнскому сертификату, если эти документы имеются на руках у плательщика.

В предварительном договоре должны быть зафиксированы следующие пункты:

  1. Инициалы покупателя и продавца. Они должны быть написаны без сокращений;
  2. Полная информация об объекте, который продается. В этом пункте должно быть указано:
    • Адрес, по которому находится квартира;
    • Общее количество этажей, которое имеется в том жилом здании, где находится квартира;
    • Номер этажа, на котором располагается жилая площадь;
    • Общая и жилая площадь продаваемой квартиры;
    • Количество комнат, которые имеются в этом жилом помещение.
  3. Общая стоимость данной жилой недвижимости. Покупателю стоит помнить, что цена, указанная в основном договоре, является полной стоимостью той квартиры, которую он приобретает;
  4. Полную информацию о тех денежных средствах, которые покупатель уже ранее передал продавцу по предварительному договору.
    В таком приложении указывается информация о том, будут ли эти финансовые переводы зачтены при оплате общей стоимости имущества или эти деньги подлежат возврату покупателю;
  5. Срок, на который между заинтересованными гражданами будет оформляться предварительный договор, зависит от той даты, когда стороны будут подписывать основной договор по данной сделке.

Сколько стоит переуступка прав на квартиру?

В настоящее время переуступка прав собственности на квартиру в новостройке имеет следующие денежные показатели:

  1. Если дом, в котором находится подаваемая квартира, уже сдан в эксплуатацию, то стоить процесс переуступки будет более ста тысяч рублей;
  2. Когда здание находится еще в процессе строительства, то стоимость переуступки прав будет составлять около ста тысяч рублей.

Налог

Заинтересованному гражданину нужно помнить, что переуступка прав будет облагаться налогом НДФЛ:

  1. Для граждан Российской Федерации такой налог составит 13%;
  2. Иностранным лицам нужно будет заплатить 30% по данному налогу.

Существует несколько способов снижения такого налога:

  1. Гражданин имеет право получить налоговый вычет в размере около одного миллиона рублей в том случае, если переуступка осуществляется по договору долевого участия;
  2. Налогом будет облагаться разница между стоимостью, за которую продавец покупал жилье, и по какой цене продает данную жилую площадь новому покупателю по договору цессии.

Чем опасна переуступка?

Несмотря на всю привлекательность договора переуступки, у него есть и некоторые опасные моменты:

  • Первый покупатель не может полностью отвечать за действия строительной компании перед будущим владельцем жилой недвижимости;
  • Возможны различные действия мошенников при заключении такого типа договора. И это несмотря на то, что все договоры такого плана должны всегда проходить регистрацию в государственных организациях;
  • Договор переуступки может и не иметь юридической силы. Это бывает в том случае, если банк – кредитор или строительная компания не были заранее оповещены первым покупателем о продаже квартиры по переуступке.
Это интересно:  Субъектом права международных договоров являются

Заключение

Подводя итог, можно сказать, что приобретение жилой недвижимости при помощи оформления договора переуступки прав, является не такой уж и сложной процедурой.

Самое главное, покупателю новой жилой площади нужно знать некоторые важные моменты, которые могут возникнуть при заключении с продавцом такого договора, и тогда покупка своей квартиры принесет заинтересованному гражданину одни только положительные эмоции.

Бесплатная консультация юриста

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно ! Вы из другого региона?
Задайте вопрос онлайн →

Что такое переуступка квартиры в новостройке в 2021 году

Знать, что такое переуступка квартиры в новостройке, необходимо тем, кто планирует по выгодной цене приобрести недвижимость.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Определим основные моменты при заключении такой сделки в 2021 году. Переуступка прав собственности в новостройке является процессом специфическим, при проведении которого стоит знать немало нюансов.

По договорам переуступки передают право требования. Разберем, какие особенности такого договора, какие нормы действуют, и какие справки нужны.

Основные моменты

Итак, переуступка квартиры в новостройке — что это простыми словами?

Суть переуступки такова — гражданин или компания заключает сделку со строительной фирмой о том, что в будущем ей будет передано право владения на объект, который будет построен.

Договор вступит в силу после того, как будет подписан сторонами. Должна обязательно вписываться стоимость недвижимости на данный временной отрезок.

Строительная фирма вправе потребовать в свою собственность дом, что будет построен позднее.

Когда строительные работы будут практически завершены (осталась отделка и т. п.), но квартиры не передаются в собственность, инвесторы принимают решение продать дом третьей стороне, но по более высокой стоимости.

Это и будет договор, связанный с переуступкой недвижимости в новостройке. Юридическое название соглашения — договор уступки прав требования (цессии).

Необходимые термины

Цессия Переуступка прав. Не стоит путать с куплей-продажей, так как предполагается лишь смена дольщиков. За свои средства покупатели получат право по сделке с застройщиком и ряд обязательств. Они должны будут делать взносы, если сумма полностью не выплачена. Но вправе также требовать передачи жилого объекта
Стороны Цессионарий (покупатель) и цедент (продавец, дольщик)

Каковы преимущества и недостатки

Плюсы сделки:

Можно купить недвижимость по более низкой цене Строящийся дом будет стоить на 50% дешевле
Можно заработать Так как позднее права собственности можно продать дороже

Минусы:

Собственность на квартиры будет получена Когда строительные работы завершаться, а дом будет сдан в эксплуатацию
Если соглашение будет расторгнуто То обратно можно вернуть только ту сумму, что была уплачена при подписании соглашения
Остается риск того, что застройщики ранее уже дали согласие на оформление недвижимости иным лицам А значит, права требования будут у первоначального покупателя
Можно потерять вложенную сумму Если застройщик окажется неблагонадежным

Правовое регулирование

Данный вид сделок регулирует такой документ:

ГК России — ст. 382—390 Условия, форма соглашения, ответственность сторон
Федеральный закон № 214 Рассмотрены нюансы сделки долевого участия, ответственность и т. д.

Согласно законодательству:

  1. Права требования нужно документально удостоверить.
  2. Основное соглашение не может устанавливать ограничения на уступку требования.
  3. Обязательно уведомлять застройщика о переуступке.
  4. Договор подлежит регистрации.
  5. После подготовки соглашения все права и риски получает покупатель.

Что означает переуступка квартиры в новостройке

При переуступке прав на квартиру лицо получит безусловное право требования. Если составляется иной тип соглашения, переуступка не совершается.

Переуступка может быть оформлена с любыми дольщиками, что могут подтвердить свои права на будущее жилье.

И поэтому перед заключением договора цессии стоит проверить, подлинный ли договор долевого участия в строительстве.

Если дом оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Что такое обременение на квартиру, читайте здесь.

После того, как договор будет оформлен, цессионарий заменяет покупателя. Есть такие виды соглашений:

  • уступка по соглашению долевого участия;
  • предварительное соглашение о покупке.

Соглашение составляют, пока не оформлены права собственности на жилье и не оплачены взносы инвесторами до проставления подписей на договоре.

Итак, переуступка прав собственника — продажа здания, который еще не построен (пока дом еще не сдан в эксплуатацию). В противном случае будет уже оформляться иной договор — купли-продажи.

При переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен уплатить дольщик, что передает права. Застройщики и цессионарии таких обязательств не имеют.

Бывшие дольщики должны перечислить в казну государства 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

Лицо заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, что был получен во время действия соглашения. Документ предоставляется в офис налоговой службы по месту проживания.

Как правильно оформить недвижимость

Чтобы заключить договор, следует:

  • иметь основной договор, по которому такое право будет переуступаться;
  • подготовить соглашение, что подтвердит расчеты между сторонами;
  • получить согласие третьих лиц;
  • снять обременения;
  • подготовить соглашение переуступки.

Порядок оформления переуступки будет зависеть от того, оплачивали ли жилье, или есть еще долги. Если средства выплачены, то цедент передаст права без обязательств перед застройщиками.

В данном случае не нужно будет даже получать согласие строительной компании. Можно просто отослать уведомление.

Этапы оформления такие:

Стоит пересмотреть документы застройщика
  • свидетельство о регистрации фирмы;
  • устав;
  • учредительские документы;
  • разрешение на строительство;
  • бухотчеты за квартал;
  • кадастровый паспорт на земельный участок;
  • образец проектной декларации;
  • справки, которые разъяснят, кто финансирует строительство
Далее собирают документы и разрешения на проведение сделки При покупке жилья в ипотеку стоит подписать закладные и составить кредитное соглашение. Нужно также получить согласие супруга. Продавец уведомляет о своем намерении застройщика и получает от него разрешение. Получает справку, что подтвердит отсутствие задолженности.Необходимые документы:

  • паспорта сторон;
  • первичное соглашение;
  • согласие от юридического лица, что строит дом, в письменном виде;
  • справки, что подтвердят оплату (полную или частичную) дольщиком;
  • выписка из ЕГРП;
  • согласие супруга на проведение сделки
Оформляют договор
Регистрируют соглашение в госорганах Для этого подписывают соглашение в присутствии сотрудника регистрационной инстанции. Представляют ряд справок, затребованных специалистом. Оплачивают государственную пошлину. Подписывают заявление, которое составит регистратор. Далее выдается расписка о том, что получены документы у регистратора. Документы будут готовы чрез 10 дней

Важно при оформлении:

Покупатель получает документы, которые относятся к первичной сделке Платежки, соглашения, дополнительные документы
Покупатель проверяет предоставленные документы Чтобы убедиться в том, что сделка будет юридически чистой

Как продать такое жилье

Если вы стали долевым участником в строительстве многоэтажного дома, то должны знать, что имеете право продать свои права в соответствии с договором переуступки. О таком желании стоит уведомить застройщика.

Передав свои права и обязательства цессионарию, цедент не несет никакой ответственности за действия или бездействие строительной компании.

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта, расторжение договора цессии будет невозможным.

Видео: что такое переуступка квартиры в новостройке

Поэтому профессиональные юристы рекомендуют при составлении соглашения предусмотреть пункт, который обяжет дольщика поручиться за застройщика.

Заключение договора

Требования к договору цессии:

  1. Он должен быть письменным.
  2. Обязательно отражают данные сторон, участвующих в сделке.
  3. Одна из сторон — застройщик. Именно он должен дать согласие на осуществление переуступки.
  4. Указывают объект с подробным описанием. Соглашение должно содержать характеристику объекта — этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес.
  5. Указывают сумму.
  6. Договор регистрируют в нотариальной конторе, а также его регистрируют в госоргане.

Если такие условия не выполнены, то соглашение признается недействительным.

После подписания документа лицо должно иметь оригинал и копию соглашения, справки с расчетами и суммами внесенных средств в соответствии с договором, акт о передаче документации.

Иногда лица рискуют оформлять бумаги задним числом. В данном случае возможны неприятности.

Есть риск того, что соглашение будет признано недействительным, участник утратит имеющиеся права на объект.

Основные пункты договора переуступки прав собственности на квартиру в новостройке:

  • сведения о компании-застройщике, а также о дольщике, цессионарии;
  • описание квартиры;
  • права и обязательства каждой стороны;
  • порядок и сроки расчетов;
  • дата, подписи.

Чем это опасно (подводные камни)

Есть определенная опасность составления договора подобного типа. Основные риски, которые могут возникнуть при составлении договора переуступки:

Сделка может быть признана недействительной Причины этого различные, и поэтому обязательно в соглашении прописывайте сумму, что передана продавцу
Частое явление — двойная продажа Такое мошенничество распространено по всем регионам

Договор цессии чаще составляется, если есть проблемы такого плана:

Застройщик постоянно затягивает сроки сдачи и продляет строительство, и не может окончить работы В итоге инвесторы передают права и обязательства иному лицу. Подойдет такой вариант тем, кто не спешит получить недвижимость. Главное своевременно определить, почему возникают задержки в работах
Инвесторы могут разочароваться в качестве строительного проекта Тогда стараются передать право собственника иному дольщику. Важно пересмотреть все документы, а также текущее состояние строительных работ. Для этого можно привлечь независимого оценщика
Если есть риск того, что строительная компания станет банкротом Дольщики заключают договор цессии, чтобы спасти свои средства, что были вложены

Сделка должна быть честной. Если переуступку оформляют задним числом, то возможны такие последствия:

  • уголовная ответственность дольщика;
  • признание сделки недействительной;
  • отказ нотариуса вести данное дело, так как он не имеет права прописывать недостоверные сведения в документе.

Чтобы снизить риски:

  • сравнивайте стоимость квартиры с рыночными (не допускается завышение или занижение цены);
  • проверяйте компанию, что строит дом — какая репутация, не подавались ли ранее на нее иски, имеет ли лицензию и т. п.;
  • осмотрите расположение здания (какова инфраструктура);
  • уточните, на какой стадии строительства находится здание;
  • подпишите соглашение, проверив сроки, гарантии и цену объекта;
  • осмотрите квартиру, чтобы выявить недостатки.

Есть несколько финансовых вопросов, которые должны решаться покупателем:

Необходимо будет уплатить обязательные взносы Если такое обязательство не исполнил продавец по договору долевого участия
Стоит внести плату за подготовку соглашения Уступки прав долевого участия
Стоимость квартиры Со временем может вырасти
Нужно платить нотариусу, который заверит документ А также за регистрацию договора в государственном органе, заплатить налоги

Не все компании, что занимаются строительством дома, соглашаются на совершение сделок по переуступке. Причина этого — желание сохранить имидж фирмы.

Сколько стоит приватизировать квартиру в Москве, читайте здесь.

Можно ли получить квартиру как мать одиночка, смотрите здесь.

Да и стоимость готового жилья выше, поэтому такие сделки для застройщиков не выгодны. Самый выгодный способ приобретения квартиры — покупка у застройщика.

Но стоит быть внимательным, чтобы не попасть на мошенников, которые прекрасно разбираются как обойти закон, и получить выгоду.

Купить недвижимость, заключив договор переуступки, не трудно. Статистика показывает, что 30% сделок с недвижимостью в СПб и других регионах оформляется таким способом, ведь такое жилье будет дешевле.

И инвесторы — как граждане, так и юридические лица. Но стоит помнить об основных особенностях сделки. Это позволит избежать неприятностей и свести риски к минимуму.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93
Это интересно:  Договор дарения оборудования бюджетному учреждению образец

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Договор Переуступки Прав На Квартиру В Новостройке Образец

Переуступка квартиры в новостройке

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Заключение договора переуступки прав собственности на квартиру

  1. Банкротство застройщика. Может возникнуть такая ситуация, что инвестор знает о предстоящей процедуре банкротства застройщика и старается поскорее продать квартиры. При этом, даже если застройщик сам не предупредит покупателя о прекращении своей деятельности, нести за это ответственности он не будет.
  2. Продажа права требования нескольким лицам. Довольно распространенная мошенническая схема, при которой право переуступается двум или более лицам. На практике, в выигрыше остается лицо, заключившее договор цессии первым.
  1. Форма документа – письменная или нотариально заверенная, требует государственной регистрации.
  2. Моментом достижения соглашения между сторонами будет являться подписание договора и проведение его государственной регистрации.
  3. Должник должен быть уведомлен о состоявшейся сделке.
  4. Стороны по договору могут передавать права на еще не возникшие действия или обстоятельства.
  5. Допускается частичная уступка права.
  6. Сторона, уступающая требования, несет ответственность перед новым кредитором за недостоверность переданных им требований.

Договор переуступки права требования на квартиру в новостройке образец

Если договор просто расторгается, застройщик может применить штрафные санкции, а переуступка не влечет за собой этих последствий. образец договора цессии можно скачать . цессия в операциях с недвижимостью выступает тем же . отличие ее в том, что права на жилье передаются третьей стороне до момента вступления дольщика в права. то есть, передать право владения квартирой можно лишь до момента подписания . заключается такая сделка в случае, если долевой участник строительства по каким-либо причинам передумал приобретать квартиру в строящемся многоквартирном доме. >

Цедент обязуется при подписании настоящего договора передать Цессионарию документы, удостоверяющие право требования к [краткое наименование общества должника], а именно предоставить оригинал договора о долевом участии в строительстве жилья N [вписать нужное] от [число, месяц, год], двусторонний акт сверки с [краткое наименование общества], подтверждающий исполнение Цедентом своих обязательств по оплате средств долевого участия по указанному договору.

Покупка квартиры по переуступке

  • Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
  • Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

Образец договора уступки права требования на квартиру в новостройке

Этот правовой механизм продажи строящегося жилья в новостройке очень популярен среди инвесторов. Они, как правило, выкупают квартиры целыми блоками у застройщика на этапе закладки строящегося дома. Естественно продают квартиры в новостройке по более высокой цене, нежели приобретали. В этом и заключается смысл инвестирования – получение прибыли.

Также не редки случаи, когда обычные граждане, не дождавшись завершения строительства, вынуждены реализовывать квадратные метры в новостройке посредством переуступки. Причины могут быть разные. Однако переуступка в этом случае поможет избежать штрафов от застройщика при расторжении договора долевого участия, а также получить определенную прибыть.

Порядок оформления договора цессии в новостройке

С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Уведомление о переуступке права требования: образец

Возможность официальной регистрации переуступки прав с наличием ДДУ связана с тем, что данное соглашение по умолчанию регистрируется в Росреестре и изменять фигурирующих в нем сторон можно только через повторную регистрацию, что гарантирует вторичному покупателю квартиру, пользующемуся возможностью переуступки, отсутствие каких-либо рисков быть обманутым.

Среди читателей нашего ресурса также можно встретить участников переуступки подобного рода, поэтому в сегодняшнем материале речь пойдет именно о нем. Точнее, в приведенной ниже статье будет подробно рассказано о том, как правильно провести переуступку прав и составить соответствующую документацию.

PRO новостройку 7 (499) 450-27-46 (Москва)

Другими словами, право требования на жилплощадь остаются у продавца. В 2005 году был принят законопроект, согласно которому при переуступке необходимо заключать договор инвестирования или долевого участия. Поэтому те, кто успел приобрести квартиру до того моменту, не обязаны регистрировать данные договора.

Переуступкой прав собственности на квартиру называют договор купли-продажи недвижимости, составленный в процессе строительства дома (второе название этого процесса – цессия). Так называемый цессионер, являющийся дольщиком в кооперативном строительстве, передает покупателю право собственности на квартиру по высшей цене, чем он сам ее купил.

Договор переуступки права на квартиру образец

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Переуступка квартиры в новостройке: что это

Становится ясно, что если суммы одинаковые, налог будет равняться нулю. В то же время, если налог уплачивать необходимо и в случае, если он равен нулю, нужно в обязательном порядке подавать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. В противном случае, на домашний адрес придет уведомление на всю сумму продажи или будет выписан штраф за неподачу декларации.

По различным данным, около трети всех заключаемых с квартирами в новостройках сделок заключаются по договору о переуступке. В некоторых случаях, на начальном этапе продаж, частные инвесторы выкупают квартиры целыми блоками. Далее вкладчики фиксируют прибыль посредством уступки другим покупателям своих прав на будущее жилье по мере завершения строительства объекта (и роста цен на квадратные метры).

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

  1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
  2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

Алгоритм переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

  • в случае, если сделку заключает один из супругов, находящихся в действующем браке, он должен получить согласие второго супруга в письменном виде с нотариальным удостоверением. Данное правило не действует при наличии брачного договора, подтверждающего раздельное владение и приобретение имущества или, если оба супруга выступают в качестве цессионариев по договору;
  • При покупке жилплощади на основе ипотечного или иного типа кредитования, необходимо заключить и получить на руки договор (кредитный) и идущую к нему накладную;

Когда условия удовлетворяют инвестора, он может принять решение о продаже (передаче) приобретенного по договору долевого участия или иным методом имущества, вернее, права требования (на квартиру) третьему лицу. Процедура именуется переуступкой на право требования или, в юридических терминах – цессией.

Алгоритм переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – юридическая и финансовая процедура, в рамках которой одна сторона передает (продает) другой право требования на собственность в доме, находящемся на этапе строительства.

Такая распространенная механика применяется инвесторами, закупающими права на жилплощадь с этапа котлована, и позволяет желающим приобрести квартиру в строящемся доме за более низкую цену (чем после этапа сдачи дома), когда уже понятно, что проект не станет долгостроем. У процедуры есть свои выгодные аспекты, но также имеются существенные риски в плане недобросовестности продавцов или застройщика.

Сущность процедуры переуступки

Процедура переуступки может осуществляться на этапе строительства дома, до того момента, пока строение не будет сдано в эксплуатацию с получением документов, устанавливающих права собственности (владения) на жилплощадь. Инвестор выкупает квадратные метры у застройщика на ранних этапах осуществления проекта возведения и придерживает до тех пор, пока не решит, что стоимость жилплощади достаточно возросла в цене, а риски снизились.

Когда условия удовлетворяют инвестора, он может принять решение о продаже (передаче) приобретенного по договору долевого участия или иным методом имущества, вернее, права требования (на квартиру) третьему лицу. Процедура именуется переуступкой на право требования или, в юридических терминах – цессией.

Покупка по принципу цессии закономерно переводит на нового собственника право требовать квартиру по готовности проекта, но также и связанные с процедурой строительства риски, а также ответственность инвестирования на этапе возведения здания.

Существует несколько легальных способов передачи права требования на основе официальных договоров на оформление недвижимости:

  • договор на долевое участие (именуемый ФЗ-214) – при передаче права требования, инвестор предоставляет новому собственнику свою долю в строении по договору. При этом в рамках данного варианта приобретения жилплощади подразумевается необходимость указания застройщиком даты, к которой объект должен быть сдан в эксплуатацию. При покупке при помощи процедуры цессии уже более ясно видно, справляется ли строитель со своими обязательствами. Также при передаче права по такой форме, новый собственник получает права наложения на строительную компанию, исполняющую проект, штрафных санкций в случае просрочки исполнения. Цессия с договором долевого участия считается наиболее надежной и распространенной формой процедуры передачи права требования;
  • ЖСК – на основе кооператива по жилищному строительству компания, осуществляющая застройку, получает возможность (и право) проводить привлечение финансовых резервов (паев) вкладчиков до непосредственного приобретения разрешения на производство строительных мероприятий. В рамках такой процедуры не предусмотрены штрафные санкции и гарантии по правам владельцев паевых взносов, но при этом имеется возможность участия вкладчиков в принятии ответственных решений при осуществлении проекта. Пай в ЖСК также может быть передан со всеми обязанности и правами по принципу процедуры цессии;
  • договор на долевое участие предварительного типа – подразумевает регистрацию соответствующего права требования, при которой финансовые средства покупателем сразу не предоставляются. У покупателя имеется возможность изменить свое решение и отказаться от приобретения жилплощади. Процедура осуществляется по принципу открытия аккредитива безотзывного типа в банке, на который поступают средства для выплаты по имуществу (квартире). Застройщик получает деньги в случае заключения действующего договора ДДУ, или же, по истечении срока, покупатель может получить всю внесенную на аккредитив сумму назад;
  • наиболее неоднозначным, в плане распространенного использования в сомнительных махинациях, считается ПДКП – договор купли-продажи предварительного типа. В рамках такой процедуры договоренность заключается на финальных этапах строительного проекта (дом возвели, но в эксплуатацию не сдали). Такой договор подразумевает наличие намерения приобретения жилплощади с предоставлением письменного заверения покупателя застройщику, но он не включает непосредственного заключения сделки. На финальном этапе право воспользоваться гарантиями по договору может быть передано третьему лицу, при этом стоит учитывать, что недобросовестный инвестор имеет возможность передать право по такому договору нескольким сторонам.
Это интересно:  Отличие договора дарения от завещания

Процедура оформления переуступки на квартиру в новостройке

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке начинается с выбора добросовестного продавца-инвестора, предоставляющего выгодное предложение, при этом стоит избегать вариантов, где цена слишком занижена или кажется неоправданно высокой.

Стоит обратить внимание на репутацию застройщика, степень готовности проекта, отсутствие явных обстоятельств, способствующих торможению проекта возведения дома, и другие риски.

После того как выбрано подходящее предложение по переуступке, можно приступать к процедуре цессии.

Выбор квалифицированного застройщика

Заранее стоит учесть, что после того как договор заключен, и взаимные расчеты проведены, продавец права требования (именуется цедентом) уже не может быть привлечен к ответственности за предоставленную проблемную жилплощадь.

Возводит дом не продавец, а застройщик, и к застройщику придется обращаться при просрочке, некачественном исполнении проекта и других проблемах при возведении здания или после его сдачи. Выбор ответственной, выполняющей свои обязанности компании, осуществляющей застройку, становится самым важным шагом при приобретении качественного жилья (вообще и в рамках цессии).

Для выбора надежной организации-застройщика имеет смысл предпринять следующие шаги:

  1. Изучить комментарии и отзывы по уже осуществленным застройщиком проектам;
  2. Нанести визит на объекты, которые уже были возведены компанией, чтобы лично оценить их состояние;
  3. Можно также получить консультацию по застройщику у риелтора, который с ним работал, или поговорить со знакомыми, если кто-то приобретал (собирался приобрести) жилье у интересующей компании;
  4. Посетить и осмотреть место, где планируется или ведется возведение здания, оценить инфраструктуру, если получится – осмотреть будущую квартиру или попросить ознакомления с макетом дома.

Далее необходимо тщательно изучить пакет документов, квалифицирующих как застройщика, так и отдельный проект интересующего здания:

  • устав компании-застройщика и ее учредительную документацию;
  • свидетельство, устанавливающее государственную регистрацию застройщика;
  • свидетельство, подтверждающее постановку застройщика на учет в налоговом органе;
  • договор аренды на землю под застройку или свидетельство, подтверждающее, что компания-застройщик владеет правом собственности на территорию, где возводится строение;
  • документы, предоставляющие разрешение на производство строительных мероприятий;
  • отчетность бухгалтерии компании по финансовым операциям последнего квартала этого года;
  • декларация проекта, в которой отмечается способ по исполнению строительной компанией своих договорных обязательств;
  • договор, освещающий финансовые основания (средства), на которых производится возведение жилого здания.

Отдельное внимание стоит уделить непосредственно проекту, по которому возводится дом, где планируется приобретать жилье, в проекте должны быть указания:

  • на разрешение осуществления строительства;
  • цель осуществляемого проекта;
  • этапы производства строительства;
  • сроки, в которые планируется реализовать проект;
  • предполагаемый срок, к которому застройщик планирует осуществить сдачу строения в эксплуатацию.

Если все условия по застройщику и проекту устраивают будущего покупателя, можно рассмотреть предложения по переуступке, существующие на данное строение. Или начать процедуру заключения сделки, если уже имеется продавец и предложение от него.

Действия продавца (цедента)

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке подразумевает необходимость установить добросовестность продавца (цедента), предлагающего сделку. При этом от него можно затребовать исполнения ряда действий и документов:

  • предоставить застройщику уведомление об осуществлении процедуры продажи жилплощади по принципу цессии (переуступки права требования) – уведомление можно предоставить лично (например – в офисе застройщика) или в письменном виде. Участие застройщика в качестве третьей стороны может обеспечить дополнительную гарантию законности и прозрачности сделки. В некоторых условиях, когда это было предусмотрено строительной компанией при заключении договора с первым инвестором, сделка по переуступке без уведомления застройщика может оказаться недействительной;
  • получить предоставляемое застройщиком согласие на осуществление переуступки (в письменном виде) – письменное согласие может быть получено в офисе строительной компании, получено по почте или курьером (или иным образом). Стоит учесть, что за свое согласие на проведение переуступки прав требования, застройщик выставляет требование комиссии, которая составляет от одного до пяти (реже больше) процентов общей суммы сделки по переуступке. Комиссия прибавляется к общей стоимости сделки, ее сумма может выплачиваться покупателем, либо, по результатам переговоров, она может быть поделена на равные (или неравные) выплаты между цедентом и цессионарием (покупателем), иногда можно попытаться договориться о выплате комиссии целиком цедентом;
  • получить со стороны компании-застройщика справочный документ, который удостоверит отсутствие долга продавца перед строительной компанией – справка должна давать удостоверение в том, что между первым покупателем (ныне – продавцом) и строительной компанией завершены все взаимные расчеты и выплаты (обязательства) в рамках договора сторон в полном объеме исполнены. Компания предоставляет справку, если долги по договору фактически выплачены или же совместно с заключением договора, удостоверяющего обязательство по выплате оставшейся части суммы взноса цессионарием (покупателем). При некоторых обстоятельствах переуступка прав на требование может сопровождаться договоренностью между продавцом и покупателем на осуществление выплат по стоимости квартиры, которые ранее нес продавец, в этих условиях сумма сделки по цессии, чаще всего, закономерно снижается;
  • в случае, если квартира, по которой заключается сделка по переуступке, находится в залоге у банка (по ипотеке), продавец должен получить согласие банка на осуществление сделки (в письменном виде). Согласие предоставляется при исполнении обязательств по ипотечным платежам в полном объеме;
  • если жилплощадь была приобретена в браке, и продажа прав требования осуществляется частным (физическим) лицом – сделка должна получить нотариально заверенное одобрение второго супруга;
  • Продавец должен предоставить выписку из ЕГРН, которая с 2017 года является документом, устанавливающим право на владение недвижимостью и таким образом подтверждает правомерность сделки.

Выписка может быть получена в МФЦ или местном муниципальном ответственном органе, предоставляется она в виде документа на бумажном носителе.

Действия покупателя (цессионария)

Непосредственно перед переходом к заключению сделки, покупатель может иметь необходимость совершить несколько подготовительных шагов:

  • в случае, если сделку заключает один из супругов, находящихся в действующем браке, он должен получить согласие второго супруга в письменном виде с нотариальным удостоверением. Данное правило не действует при наличии брачного договора, подтверждающего раздельное владение и приобретение имущества или, если оба супруга выступают в качестве цессионариев по договору;
  • При покупке жилплощади на основе ипотечного или иного типа кредитования, необходимо заключить и получить на руки договор (кредитный) и идущую к нему накладную;

По завершении всех необходимых действий цедента и цессионария можно переходить к заключению договора.

Пошаговый алгоритм действий

Переуступка права собственности на квартиру в новостройке осуществляется на основе оформления договоренности между цедентом и цессионарием, впоследствии утверждающегося в гос. службе, осуществляющей регистрацию прав на собственности.

  1. составление договора – в нем необходимо отмечать гарантии сторон, сроки осуществления, стоимость и другие необходимые нюансы, а также реквизиты сторон. Переуступку права собственности можно также провести через процедуру заверения у нотариуса, который, в том числе, может выступить гарантом дополнительной прозрачности процедуры, проведя проверку правомочности действий продавца, отсутствия залога на квартире и т.д.;
  2. прибытие в регистрирующий орган (Рег. Палата, МФЦ);
  3. подписание договора цессии, подтверждающего факт переуступки требования на квартиру – подписание происходит всеми сторонами, что участвуют в сделке, в присутствии и под надзором сотрудника рег. органа;
  4. далее регистратору предоставляются документы, необходимые для воплощения сделки в жизнь;
  5. в кассе, принимающей платежи (как правило, непосредственно в рег. органе), производится оплата пошлины (гос.), квитанции выдаются отдельно, на руки каждому участвующему в сделке цессионарию;
  6. регистратором заполняется на основе предоставленной документации заявление. В заявлении прописываются: объект сделки (недвижимость) с тех. характеристиками, а также индивидуальные данные всех, кто принимает участие в сделке;
  7. после составления заявление проверяется участниками мероприятия и подписывается каждым индивидуально;
  8. сотрудник, проводящий регистрацию, забирает заявление, оригинальные версии и копии предоставленной документации (исключая паспорта), цедент и цессионарий получают расписки о том, что рег. органом были приняты документы, необходимые для завершения процедуры государственной регистрации сделки;
  9. от пяти до десяти дней – обычный срок на проведение мероприятий по регистрации, всегда существует возможность совершить звонок в рег. службу получить сведения о сроке, к которому прибыть за документацией;
  10. в день, установленный для получения документов, покупатель получает в рег. органе зарегистрированный и вступивший в силу договор, подтверждающий переуступку права собственности. Продавец должен получить договор основания, который был заключен с компанией-застройщиком, необходимый для осуществления выплаты налога с продаж. Документы выдаются при демонстрации паспорта и предоставленной при регистрации расписки.

Необходимые документы

Как цедент, так и цессионарий должны предоставить пакет документов для осуществления процедуры гос. регистрации в отношении сделки по переуступке права собственности на квартиру в новостройке.

  1. паспорта – предоставляются всеми лицами (сторонами), принимающими участие в сделке. При участии доверенного представителя нужен его паспорт и доверенность с нотариальным удостоверением;
  2. согласие супругов (при совершении сделки в браке) на продажу/покупку;
  3. договор основания – документ, изначально заключенный цедентом с застройщиком. Такой договор может быть ДДУ, предварительный договор, договоры соинвестирования или инвестирования;
  4. справка, удостоверяющая отсутствие у продавца долга в отношении застройщика. Или же договор, в рамках которого покупатель принимает долг продавца на себя;
  5. согласие в письменном виде, в котором застройщик дает разрешение на осуществление передачи права требования квартиры;
  6. согласие (письменное), которое дает банк на продажу квартиры, если недвижимость была у банка в залоге;
  7. кредитный договор и документ-закладная, если покупатель прибегает к ипотеке или иному кредитному обязательству для покупки права требования.

Риски и нюансы

Риски, в случае с приобретением права на переуступку собственности в новостройке, могут быть связаны и с недобросовестностью продавца (цедента), и с плачевным состоянием дел у компании-застройщика.

Наиболее распространенные риски при цессии:

  • застройщик может находиться на грани банкротства, о чем не сообщает цедент, и что может стать причиной больших проблем в плане возможности фактического получения жилья;
  • существует вероятность приобретения жилплощади в доме, реальное состояние которого не будет соответствовать плану ввиду некомпетентности застройщика;
  • существует вероятность прибрести недвижимость в доме-долгострое, сроки сдачи которого постоянно откладываются;
  • вероятность столкнуться с мошеннической схемой цедента, осуществляющего переуступку по предварительному договору сразу нескольким сторонам (двум и более).

К числу дополнительных нюансов может относиться комиссия, которую берет застройщик за одобрение сделки по переуступке недвижимости. В случае, когда этого не предусмотрено в договоре между первым владельцем имущества в строящемся доме и застройщиком, уведомление о переуступке права собственности на квартиру в новостройке в отношении компании, производящей возведение, не требуется.

При отсутствии договорных обязательств, по закону, застройщик не имеет права требовать уведомления о сделке или комиссию за предоставление разрешения. В случае наличия уверенности в надежности продавца, при отсутствии вышеозначенной договоренности, подключением застройщика как третьей стороны сделки можно пренебречь.

Переуступка права требования квартиры (цессия) – во многих отношениях вариант более надежный, чем приобретение квартиры на этапе котлована, и более бюджетный, чем приобретение квартиры в сданном доме.

Необходимо учитывать, при этом, что опасность проблем со сделкой исходит со стороны возможной неблагонадежности и продавца (цедента), и застройщика, но эти обстоятельства можно нивелировать посредством тщательной подготовки к сделке или привлечения специалистов.

Статья написана по материалам сайтов: jurist-protect.ru, aktobeyurist.ru, 2ann.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector