Договор отчуждения доли в квартире

Содержание статьи

Можно продать, обменять или подарить долю в праве собственности на квартиру. Но чтобы не потерять время на приостановку регистрации перехода права, нужно правильно подготовить документы для сделки. Придется обратиться к нотариусу, а если продавцом станет ребенок, то и в органы опеки.

Если у квартиры не один собственник, а несколько, то каждый из таких владельцев может распорядиться своей собственностью и осуществить отчуждение доли в квартире. Кроме того, даже единственный собственник имеет право подарить или продать долю в праве собственности своей недвижимости. Какие проблемы могут возникнуть при этом?

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с отчуждением доли в квартире, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Преимущественное право покупки доли в квартире

При возмездном отчуждении своей доли собственник-продавец должен уведомить остальных сособственников о своем намерении в письменной форме, потому что в соответствии со ст.250 ГК РФ у них есть право преимущественной покупки. Это преимущество они имеют по отношению к посторонним покупателям. Выбор, кто из сособственников станет покупателем, если согласие дали несколько человек, делает сам продавец.

Важно! Дарение доли происходит безвозмездно. Уведомлять остальных долевых собственных при этом не нужно.

С 01.01.2016 продажа доли постороннему лицу происходит только в нотариальной форме. Это закономерно привело к увеличению расходов участников сделки. Госпошлина по нотариальному удостоверению, так же как и обязанность обратиться к нотариусу, установлена законом, поэтому избежать этого нельзя. А вот расходы на «техническую работу» вполне помогут снизить юристы, которые не только создадут нужный вам договор дешевле, но также подскажут, какие документы еще понадобятся для регистрации.

Отчуждение доли несовершеннолетнего в квартире

Все сделки по продаже недвижимости, собственником которой является ребенок, идут с участием органов опеки. Специалисты этого учреждения следят за тем, чтобы права ребенка не были нарушены. Вы получите разрешение опеки, если

  • оба родителя согласны на продажу доли ребенка. Могут потребоваться переговоры с отсутствующим, но не лишенным своих прав отцом.
  • ребенок приобретает право собственности на другое жилье, в котором ему будет принадлежать не меньшее количество «метров».

Поэтому практически идут две сделки: продажа доли несовершеннолетнего и покупка недвижимости на его имя.

Не стоит забывать об обязательном теперь походе к нотариусу.

Отчуждение доли квартиры в пользу бывшего мужа

Развод супругов предусматривает раздел совместно нажитого имущества. Все, что было приобретено каждым супругом до брака или во время его, но безвозмездно, не подлежит разделу. Если, конечно, нет особых обстоятельств, которые заставляют собственника делать это.

Соглашение о разделе имущества, которое супруги приобрели в браке, теперь также нужно удостоверять у нотариуса. Ну а если перераспределение недвижимости рассматривать и оформлять как отчуждение доли теперь уже постороннему человеку, без нотариуса также не обойтись. Нововведения по нотариальному удостоверению сделок с долями, имуществом несовершеннолетних детей и разделу имущества бывших супругов были сделаны законом № 391-ФЗ от 29.12.2015.

Сделки с долями права достаточно сложны в оформлении. Обратитесь к специалисту! Юрист:

  • составит уведомление для сособствеников и соглашение об отчуждении доли в пользу бывшего супруга;
  • поможет провести переговоры с бывшим супругом, убедит в необходимости дать согласие на продажу доли ребенка;
  • объяснит порядок действий по дальнейшему оформлению перехода права на отчуждаемую долю.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Как без нотариуса оформить договор отчуждения недвижимости

Как без нотариуса оформить договор отчуждения недвижимости или доли в праве собственности на недвижимость и будет ли такой договор законным?

  • Договор купли-продажи
  • Договор дарения
  • Соглашение(договор) о выделении долей
  • Договор мены

Статья обновлена 10.05.2019 года

Содержание статьи подробное:

Как без нотариуса оформить договор

Оформление отчуждения недвижимости — это двух этапный процесс:

Оформление сделки, то есть описание его в письменной форме и подписание этого документа (договора, соглашения) всеми участниками сделки.

Регистрация перехода права собственности от одной стороны сделки к другой и регистрация права собственности на его приобретателя в Росреестре .

Сде́лка — действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей

Законность сделки

Сделки с недвижимостью являются законными если:

У сторон есть способность к совершению сделки (дееспособность)

Воля сторон соответствует волеизъявлению

Соблюдена законная формы сделки

Сделки с недвижимостью оформляются:

  • в простой письменной форме — вступают в силу после подписания сторонами сделки
  • в письменной нотариальной форме — вступают в силу после подписания сторонами сделки и удостоверения сделки нотариусом

Как без нотариуса оформить договор в простой письменной форме

В простой письменной форме оформляются следующие сделки:

  • Продажа недвижимости совершеннолетним дееспособным Продавцом, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Покупателям
  • Продажа доли в праве ( например по 1/2, 1/10 доли)совершеннолетним дееспособным Продавцом, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Покупателям
  • Продажа недвижимости целиком дееспособными супругами, владеющими ее на праве общей совместной собственности. ( Продажа доли недвижимости требует требует регистрации совместной собственности на долю в праве, которая останется супругам.
    И внесение в ЕГРН записи на основании п.90.1 Порядка ведения ЕГРН.
    90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года
    Прим. Автора)
  • Дарение недвижимости совершеннолетним дееспособным Дарителем, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Одаряемым
  • Дарение доли в праве ( например 1/2, 1/10 доли)совершеннолетним дееспособным Дарителем, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Одаряемым
  • Дарение недвижимости целиком дееспособными супругами, владеющими ей на праве общей совместной собственности. (Дарение доли недвижимости требует прежде выделение долей из общей совместной собственности на основании Соглашения о выделении долей. Прим. Автора)
  • Выделение доли/долей из единоличной собственности дееспособным собственником или ( с 01.07.2018 г) из совместной собственности.

Все вышеперечисленные сделки оформляются в простой письменной форме, договорами или соглашениями и вступают в силу сразу после подписания всеми участниками сделки этих документов.

Нотариальная форма сделки

Произошли изменения в законе

01 мая 2021 года Президент Российской Федерации подписал федеральный закон №76-фз.

Этот закон вносит поправки в статью 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Теперь статья 42 фз 218 изложена в следующей редакции:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. »

( По одному договору)

Изменения вступят в силу 31.07.2019 года.

А пока руководствуемся действующей редакцией ст. 42 ФЗ 218.

Нотариального удостоверения требуют следующие сделки:

  • Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему
  • Продажа недвижимости, принадлежащей недееспособному
  • Продажа недвижимости, принадлежащей на праве долевой собственности , даже при одновременной продаже всех долей в одни руки
  • Продажа доли в праве общей собственности как постороннему, так и другим участникам долевой собственности
  • Дарение недвижимости, принадлежащей Дарителям на праве долевой собственности
  • Дарение доли в праве собственности (доли квартиры, доли дома), если недвижимость принадлежит Дарителю/Дарителям на праве долевой собственности.
  • Выделение доли/долей в недвижимости, принадлежащей первой стороне(собственникам) сделки на праве долевой собственности
  • Покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами ( или договор купли-продажи в простой письменной форме плюс нотариальный брачный договор), в том числе и покупка недвижимости на семью с использованием средств Материнского капитала. Подробнее: Покупка квартиры в долевую собственность

Все эти сделки удостоверяются нотариусом. То есть нотариус проверяет законность сделки и удостоверяет подписи сторон под договором отчуждения.

Договор отчуждения в этом случае вступает в силу после удостоверения нотариусом.

Как без нотариуса оформить договор. Регистрация права собственности

При любой форме оформления сделки необходимо зарегистрировать возникшее на основании Договора/Соглашения право собственности в Росреестре >

В случае нарушения законной формы оформления сделки — сделка признается оспоримой!

Перехода права собственности по оспоримой сделке не происходит!
Росреестр приостанавливает регистрацию права собственности, если заявитель предоставил договор отчуждения, не соответствующий требованиям закона.
Сделка может быть приостановлена на срок до 6 месяцев или до устранения причин.

Как донести исправленный договор в Росреестр читайте в статье: Донести документы в Росреестр

Это интересно:  Договор дарения несовершеннолетнему сыну доли в квартире

Как без нотариуса оформить договор?

Если сделка подлежит удостоверению нотариусом в соответствии с законом — без нотариуса не обойтись.

Договор отчуждения доли в квартире

Трудно представить современные экономические и социальные правоотношения, в которых не присутствует факт продажи и приобретения какого-либо недвижимого имущества. Физические лица используют его для проживания, а юридические получают прибыль, и используют в своей хозяйственной деятельности. Поэтому, перед тем как заключать какие-либо сделки, нужно понимать, что такое отчуждение недвижимого имущества.

С юридической точки зрения, такого термина, как продажа, дарение недвижимого имущества не существует. К таким правоотношениям применяют понятие отчуждение имущества.

Под отчуждением недвижимого имущества подразумевается такая правовая сделка (договор), в результате которой, собственник недвижимого имущества, передает право на него другому лицу.

В качестве того, кто отчуждает, могут выступать физические, юридические лица, а также государство, в лице территориальных или муниципальных органов.

Приобретателем могут выступать граждане нашего государства, которые обладают дееспособностью, а также юридические субъекты, которые ведут любую (коммерческую и некоммерческую деятельность).

Передача права на недвижимое имущество может происходить такими способами:

  • договор купли-продажи, то есть когда владелец имущества, продает его другому лицу, и получает за это вознаграждение (добровольное отчуждение);
  • договор дарения, при котором собственник квартиры, или другого объекта, дарит его своему родственнику, или другому лицу (включая юридическое), не получая за это никакого вознаграждения (добровольное отчуждение, без получения материальных благ);
  • совершение обмена, при котором объект недвижимости передается другому лицу, которое взамен передает также какую либо вещь, или иное материальное благо (автомобиль, ювелирные украшения), по сути это также добровольное отчуждение с получением определенных материальных благ;
  • безвозмездная передача (например, при конфискации), или других законных действиях, со стороны государственных органов (реквизиция).

Фактически отчуждение имущества, это процесс передачи прав собственности на нее от одного лица, к другому на возмездных (получения какого-либо материального блага), или безвозмездных условиях.

Важно запомнить, что факт перехода прав подтверждается только после проведения официальной государственной регистрации прав на любое недвижимое имущество в специальном государственном реестре.

Добровольное и принудительное отчуждение

Выше было рассказано, что действующее Законодательство предусматривает различные способы законного отчуждения, среди которых есть даже реквизиция (принудительное отчуждение). По сути, эти способы, по своей правовой природе одинаковы, и различаются только способом перехода права собственности.

Под добровольным отчуждением подразумеваются такие действия лица, в том числе юридического, и государственных органов, которые отвечают его внутреннему желанию о наступлении таких последствий, как переход права собственности его объекта другому лицу.

Естественно, что это может происходить за получение определенной материальной или иной выгоды. В некоторых случаях, воля человека направлена на отчуждение безвозмездно, тогда оформляется дарственная.

Под принудительным отчуждением подразумевается действия государства в лице его уполномоченных органов, которые проводят реквизицию недвижимости по каким либо законным основаниям.

Это может быть решение суда, либо иных компетентных органов. Реквизиция предусмотрена в Конституции нашего государства. Вот такие есть особенности отчуждения недвижимого имущества. Важно знать, что перечень случаев, при которых может произойти реквизиция, четко регламентирован действующим законодательством. Если она происходит под другим предлогом, это незаконные действия за которые предусмотрена уголовная ответственность.

Особенности отчуждение доли квартиры

Среди некоторых проблем, с которыми сталкиваются собственники имущества, является долевое владение объектом недвижимости.

Под долевым владением подразумевается, такая ситуация, при которой у одного объекта (квартиры, дома) есть несколько собственников, и каждому из них принадлежит его часть. Естественно, что действующее законодательство встает на защиту их прав.

Согласно Гражданскому кодексу, а также ФЗ 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества, долевые собственники имеют первоочередное право на приобретение доли объекта. Поэтому человек, решивший продать часть квартиры или дома, после того, как определится с ценой, обязан обратиться с предложением к остальным владельцам. Только после того как они откажутся, можно смело проводить сделку, и продавать свою часть любому физическому или юридическому лицу.

Естественно, что данная сделка будет заверяться нотариально, а чтобы у нотариуса не возникло вопросов можно поступить следующим образом:

1) Отбираются письменные заявление от других владельцев, что они не против продажи доли другому лицу, к которым подкладывается ксерокопия паспорта заявителя, чтобы можно было сравнить подписи и убедится в подлинности.

2) Второй способ, который более действенный, это приглашение совладельцев к нотариусу, и заверение им, их отказа в установленной (письменной форме).

Таким образом, и происходит отчуждение доли недвижимого имущества. Об этих тонкостях нужно знать. Если таких действий не предпринимать, то после того как произойдет сделка, другой долевой собственник может обратиться в суд с иском о признании сделки не действительной.

Решение суда в таком случае неприятно удивит и покупателя и продавца, так как договор будет признан недействительным, и одной стороне придется вернуть полученные деньги, а второй, непосредственно часть объекта недвижимости.

Важно знать, что если доля продается долго, то ее стоимость может упасть или наоборот вырасти в цене.

При падении стоимости, уведомлять других собственников просто необходимо. Если наоборот, идет повышение, тогда никакого повторного согласия от совладельцев не нужно.

Согласие на отчуждение

Выше был рассмотрен первый проблемный случай, когда имущество находится в долевой собственности. Но есть еще проблемные ситуации.

К ним также относится продажа или другое отчуждение объектов недвижимости, которые принадлежат несовершеннолетним и малолетним (либо они являются долевыми собственниками).

Вообще, права детей жестко регламентированы, и на их стороне стоят много государственных органов, один из которых опекунский совет. В его ведении находятся все сделки по отчуждению имущества, которое полностью или частично принадлежит детям, и именно он дает согласие на все такие отчуждения.

Для того, чтобы не возникало никаких вопросов, родители, или опекуны решившие продать квартиру, где ребенку принадлежит часть должны знать следующие тонкости: Перед продажей недвижимого имущества, родители должны подыскать равнозначное жилье, которое будет не хуже продаваемого, либо иметь лучшие индивидуальные параметры.

Если по документам, взамен ничего приобретаться не будет, то опекунский совет не даст разрешение, а если продажа все-таки произойдет, он обратится в суд и признает сделку не действительной. Дети, которым исполнилось 14 лет, должны прийти в опекунский совет (ОС) и подтвердить свое согласие на отчуждение, написав письменное заявление.

Если они откажутся это сделать по любому мотиву, разрешения на продажу от ОС не будет. При подборе недвижимости взамен продаваемой, родители должны учитывать не только благоприятную инфраструктуру (близость общественного транспорта, наличие детских площадок, магазинов) но и удаленность учебных заведений, куда будет ходить ребенок.

Если данные условия будут не удовлетворительными, то опекунский совет также имеет право отказать в отчуждении. Важно понимать, что процесс отчуждения имущества ребенка, таит в себе много нюансов, поэтому подходить к таким сделкам нужно осторожно как продавцам, так и покупателям.

Документы необходимые для отчуждения недвижимости

Для того чтобы процесс отчуждения был правильным, и с юридической точки зрения, такую сделку невозможно было отменить, стороны, участники должны знать какой перечень документов должен присутствовать, собрать их вам может помочь жилищный юрист , но вы можете сделать это и самостоятельно.

Со стороны продавца, или того кто отчуждает, прежде всего нужно иметь документ, который подтверждает его право собственности.

Это может быть договор купли-продажи, дарения, вступления в наследство, либо приватизационное свидетельство.

Если имущество находится в совместной долевой собственности, тогда понадобятся заявления других владельцев, что они уведомлены о намерениях отчуждения, и не против этого.

Следующее, это наличие документов с паспортного стола (районной миграционной службы, ЖЭКа), о том кто прописан в недвижимом объекте. Для коммерческой недвижимости это не нужно.

Если на момент отчуждения будет установлено, что некоторые члены семьи не сняты с регистрации, то для нового собственника возникнут проблемы с их выпиской. Последнее это наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги.

Несмотря на то, что такая справка не является важной, и не влияет на владение и распоряжение, долг может повлечь за собой обращение в суд, и наложения ареста на квартиру или дом.

Последний документ, это выписка с реестра, которая подтвердит, что на момент совершения сделки, квартира, дом или другой объект не сдан в долгосрочную аренду, на него нет ареста, или другого запрета на отчуждение. Если сделка проходит через нотариуса, то последний, обязан проверить это самостоятельно.

Для того, кто станет новым собственником, никаких документов собирать не нужно, главное проверить наличие необходимой информации у покупателя. Важно знать, что сразу после заключения сделки об отчуждении, новый собственник должен зарегистрировать ее в специальном государственном реестре, и только после произойдет полный переход права собственности.

Под отчуждением недвижимого имущества, подразумевается процесс перехода права собственности на него от одного владельца к новому. Оно бывает возмездным и безвозмездным.

Отчуждение доли в недвижимости с 2016 года с пояснениями

Итак, в соответствии с Федеральным законом №391-ФЗ от 29 декабря 2015 года, в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены следующие изменения.

1) При продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, продавец должен известить остальных собственников долей в этом недвижимом имуществе об условиях сделки, то есть о цене, за которую продается доля в данной собственности и других условиях, на которых он ее продает.

Это интересно:  Права и обязанности сторон по кредитному договору

Сделка по продаже доли в праве общей долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению и может быть совершена только по истечении месяца со дня предложения другим собственникам долевой собственности купить данную долю.

Если представлены документы, свидетельствующие об отказе других собственников долей приобрести продаваемую долю, то в этом случае сделка может быть совершена до истечения месячного срока. Исходя из изложенного, можно прийти к выводу, что если доля продается другим собственником, то в этом случае нотариальная форма сделки не требуется.

Также при продаже доли одному из собственников не требуется извещать других собственников оставшихся долей, которые не приобретают продаваемую долю.

2) Следует отметить, что теперь уже стала неактуальна, так называемая, двухшаговая схема обхода преимущественного права покупки. Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации № 25 говорит о том, что притворная сделка, которая совершается для прикрытия другой сделки, может быть совершена не одна, а чередой сделок, то есть состоять из нескольких сделок.

В таком случае, прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели ввиду с учетом существа и содержания, применяются относящиеся к ней правила.

Например, если судом будет установлено, что участник общедолевой собственности заключил договор дарения на какую-нибудь маленькую долю в праве общей собственности с целью дальнейшей продажи оставшейся доли именно этому участнику, которому он до этого подарил эту маленькую долю, то в этом случае договор дарения и последующая за ним купля-продажа будет признана судом как единая сделка купли-продажи, совершенная с нарушением правил преимущественного права покупки. Соответственно, другой собственник вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

3) С 29 декабря 2015 года сделки по продаже земельных долей также подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

При этом следует отметить, что в отличие от долей в праве общей собственности на квартиру, нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже земельной доли не только посторонним лицам, но и другим собственникам оставшихся долей в этом земельном участке.

Все изменения простыми словами

А теперь рассмотрим, что всё это значит на практике простыми словами.

Неважно, дарит или продает добрый хозяин пару метров своей квартиры, в любом случае просто ударить по рукам с будущим владельцем доли он не может. Сделку надо будет обязательно оформить через нотариуса. А тот проследит, чтобы ничьи права не нарушались.

Когда квартиру начинают юридически делить на метры и сантиметры, всегда есть опасность, что добром это не закончится.

Этим часто пользуются мошенники и бандиты. Скупают какую-то небольшую долю недвижимости. Такую, что, пожалуй, и под микроскопом рассмотреть трудно. А потом начинают выживать других хозяев.

Всегда есть масса способов сделать жизнь другого человека невыносимой, и мошенники этим пользуются. А потом скупают уже за копейки у других владельцев оставшиеся метры. Несчастные соседи уже и сами рады убежать куда подальше.

Точнее, не рады, конечно, но что им еще остается?

В конце прошлого года был принят закон, повысивший полномочия нотариусов. Помимо прочего он обязал продавать через нотариуса доли недвижимости. Но только продавать. Если хозяин решил подарить свой метр кому-то, то мог просто написать на бумажке дарственную и пойти в Росреестр. Так что лазейка для мошенников оставалась.

Как рассказывают эксперты, проходимцы могли использовать разные схемы. Например, подарить постороннему не саму долю, а даже микродолю от существующей доли в недвижимом имуществе. То есть немного отрезать от того, что уже отрезано.

Новый владелец переставал быть посторонним лицом в квартире, а потом на него можно было уже переоформить, минуя нотариуса, всю долю.

Теперь эти и другие лазейки для мошенников уйдут в прошлое. Так как согласно новому закону все сделки по отчуждению долей в недвижимом имуществе подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус, в свою очередь, удостоверяя сделку, обязан убедиться в том, что другие собственники недвижимого имущества надлежащим образом извещены о возможности преимущественного права покупки.

Так что в тайне от других хозяев, ни сантиметра их квартиры в чужие руки не уйдет.

В Федеральной нотариальной палате России особо отметили, что при удостоверении, например, договора дарения доли, нотариус должен будет проверить, не является ли сделка притворной. Иными словами, не пытаются ли стороны прикрыть с ее помощью какую-то другую сделку. Скажем, не прикрывает ли дарение сделку купли-продажи. Человек говорит, что вроде дарит. А на самом деле — продает.

Если нотариус откажет в удостоверении такой сделки, граждане могут пойти в суд. Но вряд ли туда пойдут люди, изначально имевшие нехорошие намерения. Ведь суд изучит все обстоятельства, и может увидеть, что, например, в данной квартире проживает семья с несовершеннолетними, и есть основания опасаться, что предполагаемая сделка может привести к ухудшению условий их жизни. И так далее.

Важно, что в процессе удостоверения сделки нотариус разъяснит сторонам реальные последствия сделки, в частности, что такая сделка может быть признана впоследствии судом недействительной, т.к. нарушает права иных собственников, либо обратить внимание одной из сторон на то, что предлагаемые условия сделки нарушают ее права или ухудшают ее положение.

Обычные люди порой не сильны в юридических тонкостях и не представляют реальных последствий сделки. А потому попадаются на красивые речи мошенников. Поэтому и решено подключить к делу нотариуса, который защитит людей.

Новым законом также вводится серьезная защита интересов несовершеннолетних. Теперь не только продажа доли несовершеннолетнего в недвижимом имуществе должна быть удостоверена нотариусом, но любая форма отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетних подпадает под обязательную нотариальную форму сделки.

Мошенники или недобросовестные родственники, опекуны или законные представители не смогут отнять у детей их законное жилье через, например, договор мены.

Кстати, недавно Федеральная нотариальная палата России опубликовала статистику, показывающую новую тенденцию: граждане стали чаще обращаться к нотариусу, чтобы оформить недвижимость.

Число сделок с жильем, оформленным через нотариуса, выросло в полтора раза. За год нотариусы отправили в Росреестр 97 тысяч документов на регистрацию прав на недвижимость.

Фактически нотариус теперь работает в режиме одного окна: сам собирает необходимый пакет документов, подает их в Росреестр, получает и выдает сторонам сделки.

Если документы подаются в электронной форме, то сделка может быть зарегистрирована за один день.

«Задача, которую мы ставили перед нотариусами, — обеспечение юридической чистоты сделок, а не только формальная фиксация перехода права, — сказал недавно председатель Комитета Госдумы по вопросам собственности Сергей Гаврилов. — Результаты показывают, что действия, которые мы предприняли год назад, себя оправдали и будут оправданы в дальнейшем: существенно сократились совокупные общественные издержки на нотариальные действия. Не только в прямых издержках по тарифам, но и по сокращению количества судебных дел, временных и финансовых расходов граждан, как по обращению в Росреестр, так и по обращению в суды».

Антон Гаген, Максим Шилин, Владислав Куликов

Специально для Информационного Агентства «Финансовый Юрист»

Отчуждение доли в квартире

Основная прелесть права собственности – свобода в действиях. Законный владелец может подарить, завещать, обменять и продать свое имущество. Если речь идет о доле в квартире, действуют несколько иные правила. Собственник также может рассчитывать на отчуждение, но должен считаться с мнением остальных совладельцев. Например, при отчуждении через продажу нужно разослать уведомления и соблюсти преимущественное право выкупа.

Как правильно распорядиться долей в квартире? Что лучше выбрать: продажу, дарение или обмен? Каковы особенности отчуждения долей несовершеннолетних? Обсудим основные моменты операций с жильем.

Что такое отчуждение доли в квартире?

Юридические действия с жильем направлены на пользование, владение и распоряжение. Последний вариант тесно связан с отчуждением имущества.

Основания для отчуждения долей могут быть разными:

  • улучшение жилищных условий третьих лиц (например, при дарении);
  • снижение расходов на обслуживание квартиры: коммунальных платежей, капремонта и др.;
  • получение прибыли – от продажи доли в квартире;
  • расчет с кредиторами – например, в случае просрочки по ипотечным платежам.

Способы отчуждения долей

Переход доли от одного собственника к другому может иметь два варианта

Добровольный

Целиком по желанию владельца квартирной доли. Выбор подходящей сделки также на усмотрение законного совладельца:

  • отчуждение доли через договор купли-продажи;
  • обмен квартирных долей;
  • передача в дар в пользу родственника или третьих лиц;
  • установление ренты – пожизненное содержание в обмен на долю в квартире;
  • залог под кредит в банке.

Указанные сделки должны учитывать интересы остальных совладельцев (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Передача имущества в ущерб собственникам не допускается!

Принудительный

Второй способ отчуждения доли в квартире – принудительное изъятие со стороны суда, приставов, банка и местных властей. Зачастую это происходит против согласия собственника (ст. 237 ГК РФ). Однако такое взыскание всегда имеет под собой веские основания:

  • отчуждение в счет погашения кредитного долга (ипотека, автокредит);
  • изъятие за коммунальные долги перед УК или ТСЖ;
  • конфискация имущества – согласно решению суда (например, осужденных граждан);
  • принудительный раздел имущества супругов – если они не смогли договориться;
  • юридические последствия признания сделки недействительной;
  • реквизиция имущества.
Это интересно:  Договор поручения в римском праве

Дальнейшая судьба долей решается в индивидуальном порядке. Конфискованное имущество могут выставить на торги (продать с аукциона), предложить совладельцам, передать в распоряжение банка, перевести в ведение муниципального образования и т.д.

Собственник вправе рассчитывать на денежную компенсацию. Особенно, если доля была реквизирована (п. 2 ст. 242 ГК РФ). Вопрос об оценке стоимости также требует индивидуального подхода.

Как сделать отчуждение доли в квартире?

Разберем добровольные способы отчуждения имущества, поскольку собственник может ими воспользоваться. В случае с принудительным изъятием такого права не имеется.

Наиболее распространенные варианты:

Перечислим основные особенности и рассмотрим порядок действий.

Пошаговые инструкции: примеры

Продажа

Собственник может продать свою долю в квартире и выручить за нее денежную сумму. Правда, эта сумма будет в 2-3 раза меньше, чем рыночная цена доли в расчете от всей квартиры.

Отчуждение доли посредством продажи:

  1. Определиться с реализуемой частью жилья.
  2. Поставить в известность совладельцев квартиры – рассылка уведомлений о продаже.
  3. Заключить договор купли-продажи с выбранным собственником.
  4. Альтернатива при отказах — найти покупателя «на стороне».
  5. Заверить договоренности у нотариуса.
  6. Оформить право собственности в ФКП «Росреестра».
  7. Получить деньги от покупателя.

Приоритет в выкупе долей имеют совладельцы, даже если собственник не хочет вступать с ними в сделку (ст. 250 ГК РФ). Нарушение этого принципа может привести к оспариванию сделки в суде.

Пример:

Обмен (мена)

Второй вариант сделать отчуждение – заключение договора мены. Согласно его условиям, собственник передает свою долю второй стороне, а взамен получает другое имущество (ст. 567 ГК РФ). Это возмездная сделка, но вместо денег выступает имущество. Здесь действуют те же нормы, что и при купле-продаже жилья. Собственник обязан уведомить о своем решении остальных дольщиков.

По договору дарения

Дарением считается безвозмездная передача имущества в пользу родственника или другого владельца квартиры (ст. 572 ГК РФ). Жестом доброй воли пользуются прежде всего члены семьи. Родители могут сделать подарок своим детям, и наоборот.

Необходимые действия:

  1. Договориться с потенциальным кандидатом (одаряемым).
  2. Посетить нотариуса, заключить договор дарения, заверить документы.
  3. Переоформить право собственности в ФКП «Росреестра».

Поскольку сделка считается безвозмездной, уведомления рассылать не нужно. Достаточно найти одаряемого, обсудить с ним условия дарения и встречные требования (не финансовые). Получатель дара может отказаться от доли в квартире (ст. 573 ГК РФ).

Пример:

Дедушка хотел подарить долю в квартире своему внуку. Родители ребенка и сам внук не возражали. Однако условием дарения было успешное завершение средней школы. Внук являлся выпускником 11 класса и готовился к сдаче экзаменов. «Стимул» в виде дарения позволил сдать ЕГЭ и поступить в университет. Дарственная была оформлена еще до этого, но вступала в силу именно в момент окончания школы. Таким образом, дедушка произвел отчуждение своей доли в квартире в пользу внука.

Документы

Передача имущества третьим лицам требует соблюдения административного регламента. Участники заключают договор и прикладывают документы. Собранные комплекты понадобятся для нотариуса и регистраторов МФЦ или Росреестра.

Подготовьте следующие документы:

Один из договоров на отчуждение жилищной дроби

  • договор купли-продажи – в случае с продажей «идеальных» долей;
  • договор мены – при обмене;
  • договор дарения (дарственная) – в случае безвозмездной сделки;
  • договор залога имущества – на взятую в банке ссуду.

Документы на квартиру

  • свидетельство о государственной регистрации – выдавалось до 2015 года;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности на дробь;
  • выписка из Росреестра с характеристиками объекта недвижимости;
  • выписка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей;
  • выписка из домовой книги – со сведениями о прописанных в квартире лицах;
  • техпаспорт – старого образца или новая выписка из Росреестра.

Личные документы

  • копии и оригинал паспорта;
  • свидетельства о рождении – детям до 14 лет;
  • удостоверение опекуна или попечителя – по ситуации.

Прочие документы

  • нотариальные отказы совладельцев – в случае с продажей или меной;
  • разрешения от органа опеки – при отчуждении детских долей;
  • справки из ФНС – об отсутствии налоговых долгов;
  • письменные согласия супругов.

Для обращения в ФКП «Росреестра» потребуется составить заявление. Обычно этим занимается сотрудник органа. Заполненный бланк нужно подписать и проставить даты.

Сроки

Особых различий в плане сроков на сделки не имеется. Период оформления примерно одинаковый:

  • оформление договора, заверка у нотариуса – в течение дня;
  • отправка в ФКП «Росреестра» – нотариусом в течение 1 дня (электронная заявка), до 2-х дней (бумажный вариант);
  • ожидание готовности выписки из ЕГРН – до 3 дней с печатью нотариуса или до 7 дней без нотариального удостоверения сделки;
  • максимальный срок на ожидание ответов от совладельцев – 30 дней.

Отчуждение долей через МФЦ «Мои документы» растянет срок на 2-3 дня, зато сэкономит время на ожидание своей очереди.

Сколько стоит отчуждение доли?

Примерные затраты на отчуждение долей:

  • проект договоров – от 1 500 рублей;
  • нотариальная заверка – общая госпошлина в размере 0,5% от стоимости сделки (договора). Минимальная сумма – 300 рублей, а максимальная – 20 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ). Оплачивают оба заявителя, по договоренности.
  • тариф на услуги нотариуса – индивидуально;
  • госпошлина за регистрацию изменений в праве собственности – 2 000 рублей с человека;
  • ставка подоходного налога13% для граждан РФ, 30% для иностранцев – освобождение от налога имеют близкие родственники и супруги дарителя (мать, отец, бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры).

Средний чек в Москве при дарении – от 15 до 30 тысяч рублей, в регионах дешевле (не считая налогов).

Отчуждение доли несовершеннолетнего

Дети считаются уязвимой категорией населения России. Помимо родителей, интересы ребенка защищают органы опеки и комитеты по защите детей. Возможные сделки должны проводиться с учетом пользы для несовершеннолетних.

Отчуждение доли ребенка требует согласования с ООП. И если с продажей категоричных запретов не установлено, то дарение от имени ребенка практически исключено.

В каких случаях можно сделать отчуждение детских долей:

  1. Если ребенок получит новую долю в другой квартире – в идеале она должна быть даже больше текущей (например, ½ часть в 2-комнатной квартире вместо ½ в «однушке» или 23 м² в обмен на 14 м² в отчуждаемой квартире). Читайте «Как выделить долю детям«.
  2. Если жилище отвечает санитарным и архитектурным нормам – достаточно просторное, исправность коммуникаций, отсутствие насекомых, неприятных запахов, соседей-алкашей, выбитых стёкол, шатающихся стен и потолка.
  3. Близость инфраструктуры – школ, садиков, больниц, магазинов, детских площадок, зон отдыха и парковых территорий.
  4. Согласие родителей или опекунов – переезд должен быть выгодным не только для ребенка, но и для его родителей. Недопустимо чтобы мать и отец обогащались за счет ребенка (например, продали его долю по высокой цене, а взамен купили долю в старой квартире).

Таким образом, отчуждение доли детей возможно, но при соблюдении интересов ребенка.

Как можно избежать отчуждения доли в квартире?

Собственники переживают за свое имущество, и переживают вполне обоснованно. Зачастую именно доля в квартире становится объектом взыскания. Мы говорим прежде всего о принудительном отчуждении: судом, кредиторами, приставами и т.д.

Как уберечь долю в квартире от отчуждения:

  • Отстоять права в суде

Актуально, если совладельцы хотят выкупить малую долю, а вы против такого решения. Потребуется доказать, что доля хоть и является незначительной, вы имеете к ней интерес и появляетесь в квартире.

Читайте «Как признать долю в квартире незначительной«, а также что из этого следует и как поступить?

  • Выделить долю в виде комнаты

Если доля соответствует жилой площади, совладельцы не смогут ее забрать. Жилищная норма на человека – 12 м², но в каждом из регионов она своя (ст. 50 ЖК РФ).

  • Проверить документы

Соблюдение правил по приобретению доли исключает оспаривание сделки. Изучите документы о праве собственности, сверьте данные с реальным размером долей, посмотрите, нет ли ограничений на распоряжение долей?

  • Закрыть долги

Если у вас есть задолженность перед банком, не оттягивайте разбирательства до суда. Лучше прийти в банк и попросить о предоставлении отсрочки/рассрочки. Скорее всего кредитор пойдет навстречу – вы сможете реструктуризировать долг и погашать его частями. Если не нарушать график платежей, банк не подаст иск и не отсудит вашу долю в квартире.

Итак, мы рассмотрели вопрос об отчуждении долей в общем праве собственности. Различают добровольные и принудительные способы. Собственник может оформить любую сделку и передать права на свою долю третьему лицу. Популярные операции – продажа и дарение родственникам. Отчуждение доли ребенка требует участия органов опеки. Если жилищные условия окажутся хуже, ООП не дадут согласия на передачу детской доли.

Особенности отчуждения долей в общем праве на квартиру смотрите в видеосюжете:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Статья написана по материалам сайтов: exspertrieltor.ru, www.financial-lawyer.ru, law-divorce.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector