Договор дарения квартиры подводные камни

Опубликовано: 07.05.2014. Рубрика: Недвижимость

Можно ли обезопасить себя во время заключения договора дарения квартиры? Какие случаи предполагают уплату налогов за подаренную недвижимость? Допустимо ли и каким образом отменить дарственную? На эти и некоторые иные вопросы ответит наша публикация, подготовленная с помощью профессиональных нотариусов Москвы.

Общеизвестный факт, что договор дарения (его заключение), не обязательно предполагает обращение к нотариусу. Однако возможно именно оформление у нотариуса дарственной каким-то образом поможет предохраниться от того, что в будущем данный договор признают недействительным?

Комментирует нотариус Москвы: да, на самом деле, законодательно предполагается простой письменный способ оформления договора дарения недвижимости. Однако, решая вопросы оформления сделки, сторонами обязательно должны приниматься во внимание все вероятные риски. Судебная статистика неутешительна, количество исков, поданных в суд о признании вышеуказанного договора недействительным, растет из года в год. При этом чаще всего их основанием выступает совершение сделки под воздействием насилия, обмана, угроз (ст.179 ГК РФ). Вторым основанием подачи подобных исков выступает заявление от наследников по поводу непонимания дарителем личных действий при совершении сделки (ст. 177 ГК РФ).

Основаниями, по которым зачастую появляются подобные иски, являются внутрисемейные конфликты. Приведем характерный пример: престарелая дама оформляет договор, даря свою квартиру племяннице, которая осуществляла за ней уход, а также поддерживала морально все последние годы. Племянница, таким образом, обладает зарегистрированным правом собственности. Однако после смерти дарителя ее сын, который все это время проживал в ином населенном пункте, подает иск в суд о недействительности данного договора.

Имеется огромное количество оснований, по которым сделку дарения рекомендуют оформлять у профессионала-нотариуса. Остановимся более подробно на основных из них. Ключевая задача нотариуса — установление соответствия воли, а также волеизъявления сторон, т.е. удостоверение лишь бесспорных юридических фактов.

Уместно к вышеизложенному привести следующий типичный пример: собственник решает продать личную долю в праве собственности на недвижимость (одна из комнат в «коммуналке»). Так как с соседями отношения у продавца не сложились, обращаться к ним по поводу отказа от преимущественного права покупки (ст.250 ГК РФ) он не намерен. Потому и предлагает покупателю оформление сделки в виде договора дарения. Расчет при этом планируется производить посредством банковской ячейки, ведь при таком раскладе отказ иных сособственников не требуется. Правила данной статьи ГК применимы во время продажи и во время отчуждения доли по поводу договора мены.

Намерения сторон сделки элементарны – одни приобретают, иные реализуют имущество, однако форма сделки (волеизъявление) настоящей воле порой не соответствует. В итоге сделка вполне быть может признана и недействительной. Мошенники-профессионалы, так называемые «чёрные» риелторы, зная все юридические тонкости, этим пользуются довольно активно, ставя своих добросовестных потребителей в уязвимую в правовом отношении позицию. Подводя итог сказанному, можно смело утверждать, что при современном уровне мошенничества заключать договор дарения недвижимости (купли-продажи) без привлечения квалифицированного нотариуса и юриста банально опасно.

Существуют ли лазейки, при которых договор дарения можно было бы нивелировать? Имеет ли право даритель сам его аннулировать, если он находит, что он введен в заблуждение во время заключения договора?

Комментирует нотариус Москвы: расторжение договора при обоюдном согласии осуществляется, что называется по соглашению сторон. Если инициатором разрыва выступает только одна сторона, то расторжение будет происходить уже в порядке судебном.

Даритель имеет право отречься от исполнения договора, который содержит обещание о передаче дара в будущем, при условии, если после заключения его имущественное (семейное) положение дарителя, состояние здоровья изменилось так, что теперь выполнение договора будет означать значительное понижение уровня его жизни (ст.577 ГК РФ). К примеру, суд рассматривал дело о намерении дарителя передать в дар в будущем жилой дом. В итоге, последний принял решение, что у одаряемого нет оснований для возникновения права собственности на это недвижимое имущество.

Принят во внимание был тот факт, что для дарителя в данный момент было присуще затруднительное финансовое положение. Он лишился места работы, а спорная жилая недвижимость представляла, по сути, единственное место проживания. При этом даритель еще и был зарегистрирован в данном помещении, а в случае дарения право пользования было бы утрачено (По решению Клинского горсуда Московской обл. от 20.06.12 г. по делу №2-1169/2012).

У дарителя также может возникнуть право на отмену дарения. Например, в том случае, когда одаряемым будет совершено на его жизнь покушение (либо на жизнь членов его семьи, близких родственников). Сюда же относят и нанесение умышленных телесных повреждений дарителю (ст.578 ГК РФ).

Необходимо уточнить, что предусмотрено в договоре может быть и право дарителя на отмену дарения, если он проживёт дольше одаряемого. Подобным правом даритель может воспользоваться только тогда, когда сторонами оговорен данный пункт непосредственно при составлении документа и заключении договора. При этом если даритель переживает одаряемого, то отмена дарения автоматически не происходит. Каждому гражданину доступно осуществление принадлежащих ему прав, причем по своему усмотрению. Потому даритель, как вправе реализовать право на отмену дарения, так и не употребить последнее. Если рассматривать последний случай, то дар будет переходить к наследникам уже одаряемого.

Это интересно:  Договор отчуждения автомобиля

Если даритель считает, что он намеренно введен в заблуждение в ходе заключения договора, недействительной подобная сделка должна быть признана в судебном порядке (ст. 179 ГК РФ). Многочисленные примеры из судебной отечественной практики обнаруживают, что порой дарители недвижимости сами провоцируют непростые ситуации из-за того, что в процессе заключения договора, в особенности, если подразумевается простая его письменная форма, не в полной степени сознают следствия свершенных ими деяний.

Разобиженные и, как им представляется, обманутые друзьями и родственниками, дарители идут в суд, намереваясь даже через некоторое время «всё возвратить вспять» и отменить подобный договор дарения. Однако в суде, подтверждая свою правоту, им приходится по-настоящему непросто. Манипулирование словами, каким бы вы ни были оратором и «артистом», изъясняясь эмоционально либо строго и лаконично, не всегда удается доказать, что, будучи дарителем, просто не осознавали последствий подписания конкретного договора либо вообще передача имущества происходила под влиянием угроз, шантажа, обмана.

Многих интересует, что предусматривает законодательство по поводу освобождения от уплаты налога в 13% при дарении имущества близкому родственнику? Кого в данном случае можно считать близким родственником? Означает ли это, что иные родственники, а также супруги гражданские (сожители) должны платить данный налог?

Комментирует нотариус Москвы: доходы, которые получены в результате дарения, высвобождаются от налогообложения тогда, когда стороны — члены семьи либо родственники, причем близкие, в соответствии с положениями Семейного кодекса. К последним относят родителей, супругов, детей, включая усыновлённых, бабушек и дедушек, внуков, полнородных, неполнородных (имеющих общих только отца, мать) сестер и братьев (п.18.1 ст. 217 НК РФ).

Все иные граждане не могут быть освобождены от уплаты налогов. Потому если имеем в наличии ситуацию, когда стороны — не члены семьи и не близкие родственники, то есть смысл поразмыслить о каком-либо ином способе отчуждения недвижимости. Вполне возможным, к примеру, является заключение вышеупомянутого договора купли-продажи.

Напомним, что именно та сумма, которую вы указываете в договоре, подлежит налогообложению. Статья 105.3 НК РФ четко указывает, что доходы, получаемые лицами, для целей налогообложения, признаются рыночными. Если не доказан обратный факт, следует предполагать, что цена по договору в полной мере соответствует рыночным ценам.

Следующий вопрос от потенциального дарителя может звучать так: «Допустимо ли в договор дарения добавить пункт, по которому квартира будет переходить в качестве дара кому-либо в будущем после кончины дарителя? Или при таком раскладе рациональнее просто оформить завещание?»

Комментирует нотариус Москвы: договор, который предполагает передачу дара после кончины дарителя считается ничтожным (ст.572 ГК РФ). Законным способом распоряжения имуществом в случае кончины является оформление завещания у нотариуса. В общем, вопросы завещания сложны и содержат множество нюансов, о которых лучше рассуждать отдельно.

Перечень каких документов требуется предоставить нотариусу, если предполагается оформление договора дарения квартиры?

Комментирует нотариус Москвы: любое нотариальное удостоверение сделки подразумевает предоставление:

  • документов, удостоверяющих, как личность дарителя, так и одаряемого (соответственно их представителей, если в наличии имеются доверенности);
  • бумаг правоустанавливающих на недвижимость (к примеру, договор приватизации или аналог купли-продажи);
  • свидетельство о госрегистрации на право собственности;
  • паспорта кадастрового помещения;
  • некоторых иных документов, в зависимости от условий, на которых приобреталось право собственности (к примеру, это может быть согласие супруги на распоряжение совместной общей собственностью, или же согласие от проживающих лиц).

Необходимо отметить, что любое нотариальное удостоверение сделки предполагает наличие правоустанавливающих документов дарителя в делах нотариуса, что будет создавать определенные препятствия для мошеннических действий при попытках повторного отчуждения имущества.

Известно, что для того, чтобы вступила в силу дарственная на квартиру, она обязана быть зарегистрированной в регистрационной палате. Какие именно бумаги следует подготовить для этой процедуры?

Комментирует нотариус Москвы: в виду того, что с 01.03.13г. госрегистрация сделок с недвижимостью является отмененной (подобную процедуру проводили одновременно с процессом регистрации перехода прав и, по сути, она просто выступала дубликатом последней), то договор дарения между сторонами считают заключенным после того, как достигнуты сторонами все существенные условия сделки. Далее, после госрегистрации переходит на имущество только право собственности.

В действительности отсутствие регистрации перехода права собственности не оказывает особого влияния на действительность договора. Безусловно, имеют место случаи, при которых договор дарения подписывается сторонами, а даритель после этого передумывает и отказывается регистрировать сделку. При этом уточним, по п.3 ст.551 ГК РФ, одаряемый вполне правомочен заставить дарителя уже в судебном порядке провести процедуру регистрации.

Для осуществления процедуры государственной регистрации по переходу права собственности должны быть предоставлены следующие документы:

  • собственно договор дарения;
  • документ-свидетельство об уплате госпошлины;
  • согласие супруга дарителя, причем нотариально удостоверенное (как вариант это может быть заявление о том, что лицо на время приобретения отчуждаемого объекта в браке не состояло);
  • при необходимости могут потребоваться и некоторые иные документы.
Это интересно:  Как подарить машину дочери по договору дарения

Если предполагается нотариальное удостоверение сделки, то пакет документов и формирует нотариус. Соответственно он и подает его на регистрацию. Необходимо отметить, что начиная с 01.02.14 г. на основе нотариально заверенных документов госрегистрацию прав проводят в течение 5 рабочих дней (ФЗ от 21.12.13 г. №79-ФЗ).

Договор дарения квартиры, подводные камни

Договор дарения квартиры довольно распространенная сделка на рынке недвижимости.

Несмотря на некоторые свои преимущества, договор дарения квартиры имеет и отрицательные стороны, которые нужно принимать во внимание. Если Вы хотите передать или получить в дар имущество, то, для начала, необходимо тщательно взвесьте все плюсы и минусы, и только после этого принимать решение, стоит ли заключать договор дарения квартиры или, может быть, имеет смысл в заключении другого договора по отчуждению жилья.

Договор дарения квартиры, недостатки о которых полезно знать

Все знают, что дарение считается безвозмездной сделкой, однако одаряемый – это тот, кто получает недвижимость в подарок, обязан заплатить налог в случае, если он не является близким родственником дарителя. Согласно Семейному кодексу РФ, близкими родственниками считаются супруги, родители и дети, в том числе и усыновленные, бабушка, дедушка, внуки, полнородные и неполнородные, т.е имеющие общего отца или мать, сестры и братья.

Таким образом, тёща, зять, свекровь, троюродные сестры, гражданские супруги, золовка и прочие многочисленные родственники близкими согласно кодексу не являются, и значит, полученные подарки, подлежат налогообложению. Налог уплачивается в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости для резидентов (лица, постоянно проживающие в РФ) и 30% — для нерезидентов РФ.

На практике договор дарения квартиры, заключенный между близкими родственниками, часто оспаривается другими родственниками дарителя. Поводов для обращения в суд, является то обстоятельство, что если бы даритель знал или мог догадываться о действительной, реальной цене своего недвижимого имущества, то никогда бы не решил распорядиться своим имуществом подобным образом.

Договор дарения квартиры– сделка безвозмездная

Договор дарения квартиры предполагает то обстоятельство, что даритель не имеет права ставить дополнительные условия в свою пользу или в пользу третьих лиц на пользование имуществом, переданным в дар.

Помимо этого бывший собственник не получает никакого возмещения (ни денежного, ни материального, ни морального).

Договор дарения квартиры считается заключенным с момента его подписания. Этим он отличается от договора купли-продажи, при котором полномочия нового собственника возникают только с момента государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе. Такой нюанс позволяет избежать риска признания договора дарения недействительным, если смерть дарителя наступает после подписания договора, но до процедуры регистрации. Свидетельство, удостоверяющее государственную регистрацию прав, является доказательством перехода права на недвижимое имущество. После этого новому владельцу не придётся никому ничего доказывать. Квартира отныне принадлежит исключительно только ему. Он вправе распоряжаться имуществом в рамках предусмотренных законодательством, например, продать или совершить обменять.

В заключении подчеркну, прежде чем начать оформлять договор дарения квартиры, заранее проконсультируйтесь с опытным риэлтором, например со мной, будет ли эта сделка для Вас приемлемой.

Консультация опытного частного риэлтора Андрея Молодкина поможет Вам предвидеть возможные нюансы при заключении договора дарения.

Договор дарения квартиры подводные камни

Дарение – очень удобный способ переоформления недвижимости от одного родственника к другому, таким образом можно легко решить вопрос передачи собственности. Но проблемы всё же могут возникнуть. Давайте рассмотрим основные из них.

1. Государственная регистрация.

Одаряемый считается собственником квартиры только после государственной регистрации в уполномоченном органе и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости. Часто случается так, что даже после того, как договор дарения уже составлен и подписан, даритель отказывается от своих намерений и не регистрирует переход права собственности, для чего необходимо письменное заявление от дарителя.

Решить подобную ситуацию через суд можно только при соблюдении следующих условий:

– дарителем уже подписан акт передачи квартиры одаряемому,

– квартира ещё не продана и не подарена третьим лицам.

Если оценить судебную практику, то получается следующее: если даритель передумает, то максимум, на что может рассчитывать несостоявшийся одаряемый – это возмещение убытков, которые он понёс в связи с неисполнением дарителем договора. Это обусловлено тем, что до государственной регистрации даритель как собственник может распоряжаться своим имуществом.

Как же тогда быть? Ответ – заключать договор дарения у нотариуса, который сразу же после его подписания направляет сведения о сделке в органы Росреестра.

Это интересно:  Договор купли продажи права аренды помещения

2. Нотариальное согласие мужа/жены.

Даже если в соответствии с правоустанавливающими документами у квартиры только один собственник, по факту она может быть и в совместной собственности, если была приобретена в браке. При этом, у супруга может не быть никаких отметок в паспорте – он мог его попросту поменять, при утере.

В случае дарения такой квартиры одним из супругов, второй сможет потребовать отменить сделку, так как у него не было запрошено его нотариальное согласие. В подобной ситуации можно лишь посоветовать перед подписанием договора брать справку из органов ЗАГС на дарителя.

3. Отмена дарения.

Основаниями для отмены дарения самим дарителем могут быть следующие:

– покушение одаряемым на жизнь и здоровье дарителя, а также членов его семьи

– халатность и неразумное обращение одаряемого с подаренной ему вещью, если для дарителя подаренная вещь имеет большую неимущественную ценность

– после дарения за счёт средств ИП или организации, в течение полугода они были признаны банкротом согласно ФЗ О несостоятельности (банкротстве)

– даритель пережил одаряемого (при наличии такого условия в договоре дарения).

Сделку по дарению также могут признать недействительной в случае, если даритель предоставит доказательства, что в момент сделки он был неадекватен, либо был обманут или введён в заблуждение. В такой ситуации можно посоветовать одаряемому запросить у дарителя справку от врача-психиатра.

«Севастопольский Юридический центр» – это центр комплексного оказания широкого спектра юридических услуг в городе Севастополе. Обращайтесь! Звоните!

Записывайтесь на бесплатную консультацию!

Наш адрес: г. Севастополь, ул. Генерала Петрова,12 (остановка Комсомольский парк, напротив Центрального ЗАГСа)

Запись на бесплатную консультацию по телефонам:

Какие подводные камни могут возникуть при покупке квартиры, которая был приобретена по договору дарения?

Здравствуйте! Покупаю квартиру, которая была приобретена по договору дарения. Какие могут быть подводные камни» при таком документе-основании. Собственница замужем, договор дарения на ней. Может ли её муж в дальнейшем претендовать на квартиру? Также у собственницы есть несовершеннолетние дети, но они прописаны в другой квартире. Могут ли быть сложности с этим?

Поскольку квартира была подарена нынешнему собственнику, то даже несмотря на то, что собственник состоит в браке, данная квартиры является его имущество, а не совместным имуществом собственника и его супруга. Следовательно, согласие супруга собственника на то, чтобы квартира была продана (либо иным образом была отчуждена) не требуется.

То есть максимум, на что «может претендовать» супруг собственника- на право проживания в квартире (если у него имеется регистрация в квартире).

Теперь относительно детей. Поскольку дети не являются собственниками и не зарегистрированы в квартире, то с этой стороны сложностей возникнуть не должно, так как в этом случае не требуется согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры.

Единственное на что хотелось бы обратить ваше внимание-на то, имеет ли супруг собственника регистрацию квартире. Если регистрация имеется, то требуйте чтобы на дату передачи договора дарения в Регистрационную палату супруг собственника был снят с регистрационного учета, так как в противном случае, если супруг собственника откажется «выписываться» после того как вы станете собственником квартиры, вам придется обращаться в суд с иском о признании супруга бывшего собственника квартиры утратившим право пользования квартирой. Оптимальным вариантом является также и то, чтобы на дату обращения в Регистрационную палату нынешний собственник квартиры также был снят с регистрационного учета, но в этом случае, как вариант, в договоре купли-продажи может быть указана обязанность собственника сняться с регистрационного учета до установленного договором срока.

Кроме того, желательно также чтобы собственник также предоставил вам выписку из домовой книги, чтобы убедиться в том, что кроме собственника и, возможно, супруга собственника, в квартире не зарегистрированы иные лица. Также рекомендую выяснить на каком основании было приобретено право собственности на квартиру лицом, которое данную квартиру подарило нынешнему собственнику. Сделать это необходимо для того, чтобы выяснить не была ли квартира ранее приватизирована и не зарегистрировано ли в квартире лицо, которое отказалось принимать участие в приватизации. Если квартира действительно была приватизирована и в квартире зарегистрировано лицо, отказавшееся принимать участие в приватизации, то имейте в виду, что выселение указанного лица (без его на то согласия) невозможно.

Еще 1 аспект- потребуйте также предоставления вам документа, подтверждающего отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Понятно, что вы коммунальные услуги будете оплачивать только после того как станете собственником квартиры, но нередко, к сожалению, возникают ситуации когда оплату задолженности обслуживающая организация требует с нового собственника квартиры несмотря на то, что задолженность образовалась до перехода права собственности на квартиру к новому собственнику.

Статья написана по материалам сайтов: xn—-otbbcmnafledw3a9b2e.xn--p1ai, sevcenter-law.com, www.gos-ur.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector